Resolución 315/03

RESOLUCION No. 315/03

-

POR CUANTO: La Resolución No. 330, de 19 de junio del año 2001, puso en vigor el nuevo Reglamento para la Construcción y Conservación de Viviendas por Esfuerzo Propio, que regula la actividad constructiva de la población, los procedimientos para el otorgamiento de las Licencias de Construcción, y el Certificado de Habitable y otros aspectos específicos de esta actividad.

-

POR CUANTO: La Resolución No. 375, de 17 de julio del año 2001 estableció un procedimiento para proceder a la convalidación de aquellas viviendas construidas o que estuvieren en construcción sin cumplir con los requerimientos legales establecidos para ello antes del 23 de junio del 2001.

-

POR CUANTO: Durante el tiempo transcurrido desde la entrada en vigor de la mencionada Resolución No. 375 del 2001, se han obtenido experiencias en su aplicación, que hacen recomendable proceder a la modificación de algunos de los aspectos regulados por ella que hagan más expedito el procedimiento y disminuya los trámites que realiza la población.

-

POR TANTO: En el ejercicio de las facultades que me están conferidas, dicto el siguiente:

PROCEDIMIENTO SOBRE

LA CONVALIDACION Y LEGALIZACION

DE VIVIENDAS

-

PRIMERO: La presente Resolución se aplicará a las acciones constructivas realizadas en viviendas terminadas o en ejecución realizadas por esfuerzo propio de la población sin cumplir las formalidades legales en el período comprendido entre el 1 ro. de enero de 1985 y el 23 de junio del 2001.

El proceso de convalidación de estas acciones constructivas realizadas en el período referido anteriormente concluirá al año de la entrada en vigor de la presente.

-

SEGUNDO: La Unidad Municipal Inversionista de la Vivienda, en lo adelante UMIV, podrá declarar convalidables, aquellas acciones constructivas realizadas dentro del período establecido en el apartado anterior, que estén concluidas o se encuentren en ejecución, teniendo en cuenta que:

- a) no se violen las regulaciones urbanísticas legalmente establecidas, o infringiéndose éstas, sea posible adecuar lo edificado a las regulaciones de la zona;

- b) no esté construida o en construcción en una zona insalubre o no urbanizable, excepto que haya decisiones sobre una solución global para la zona;

- c) su estado técnico-constructivo garantice la estabilidad estructural de la vivienda; y

- d) las viviendas en ejecución y que por el área en que se construyen, los materiales empleados u otras razones, es

- posible que al terminarse cumplan todos los requisitos para convertirse en vivienda adecuada.

En el supuesto previsto en el inciso c) bastará el dictamen sobre el estado técnico constructivo para disponer que no es convalidable.

-

TERCERO: A los efectos de la aplicación de la presente resolución se entenderá por:

- a) Convalidable: las acciones constructivas que reúnen los requisitos técnicos-constructivos y urbanísticos regulados para la zona en que se encuentre; y

- b) Legalización: el acto de otorgar o reconocer, a favor de una persona, el derecho sobre las acciones constructivas que se hayan declarado convalidables, estén concluidas o en ejecución.

-

CUARTO: El expediente que se radique por la UMIV debe contener:

- a) hoja índice;

- b) apertura de oficio o a instancia de parte;

- c) justificación del origen lícito de los materiales utilizados siempre que la magnitud del impacto de lo edificado en la comunidad así lo requiera;

- d) documento acreditativo de la titularidad del terreno, de la vivienda o del derecho de uso de la azotea, si existiera;

- e) croquis de la vivienda realizado por la UMIV, siempre que no exista la documentación técnica o lo ejecutado no coincida con el proyecto;

- f) dictamen sobre el estado técnico constructivo, emitido por la propia UMIV; y

- g) informe conclusivo colegiado, donde se declare convalidable o no la acción constructiva, firmado por el Jefe de Esfuerzo Propio y el técnico o Especialista de la UMIV actuante y aprobado por el director de la UMIV.

El Informe que contempla el inciso g), deberá dejar debidamente aclarado si se impuso alguna medida administrativa contemplada en el Decreto 272, de fecha 21 de enero del 2001, o la obligación de hacer correspondiente.

-

QUINTO: Cuando la acción constructiva sea convalidable, la UMIV deberá:

- a) si está terminada la construcción; garantizar que el dictamen técnico-constructivo, incluya el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad requerida. De esta forma queda sin vigencia el aval de terminación que se exigía con este fin;

- b) si está en ejecución; incorporar a la documentación proyecto o croquis de la misma y la licencia de obra, según sea el caso; y aplicando en lo pertinente, las regulaciones vigentes;

- c) en aquellas acciones que estén terminadas y cumplan con los requisitos técnico-constructivos, así como las condiciones higiénico-sanitarias, pero no tengan los parámetros de superficie útil establecidos para que puedan considerarse como viviendas adecuadas, no se convalidan y la UMIV emitirá Dictamen Técnico con criterio de habitabilidad, aclarando que no constituye vivienda adecuada; y

- d) si las acciones constructivas en ejecución han sido objeto de compraventa u otra forma de cesión a otra persona, que no es el ejecutor inicial, dejará constancia de este particular en el Informe conclusivo.

-

SEXTO: La UMIV está facultada para determinar si una construcción por esfuerzo propio de la población cumple con los requisitos de habitabilidad. Cuando estime necesario el criterio de otras instituciones hará las consultas con éstas directamente.

-

SÉPTIMO: El informe conclusivo que se elabore será sometido a la consideración del Director de la UMIV, en un término no mayor de veinte (20) días hábiles a partir de su radicación para que éste lo apruebe o no, según los elementos aportados en el expediente, y cualquier otra prueba que disponga.

Si la acción constructiva no es convalidable, el Director de la UMIV remite las actuaciones al Grupo o Departamento de Inspección, en un término de cinco (5) días hábiles posteriores a la decisión de que no es convalidable, a los efectos de que éste aplique las medidas de su competencia o proponga aquellas que sean facultad del Director de la DMV, conforme al procedimiento vigente.

Si la acción constructiva es convalidable, la decisión, firmada por el Director de la UMIV, con su expediente, se elevará, en un término de cinco (5) días hábiles contados a partir de la aprobación del informe conclusivo, al Director Municipal de la Vivienda.

-

OCTAVO: El Director Municipal de la Vivienda dispondrá la radicación del Expediente y la práctica de todas las pruebas e investigaciones que se requieran en un término de veinte (20) días hábiles.

Es imprescindible incluir en la investigación el criterio de representantes de las organizaciones sociales y de masas de la comunidad.

El resultado de las investigaciones realizadas se reflejará, en informe conclusivo del investigador en que constará, entre otros aspectos, la valoración socio-laboral de las personas que ejecutan las acciones, la necesidad habitacional del núcleo familiar y la propuesta de legalizar o no la acción constructiva.

La propuesta de decisión se adoptará, en todos los casos, de forma colegiada por los funcionarios designados por el Director Municipal de la Vivienda, que nunca serán menos de tres y siempre dejarán constancia en acta.

-

NOVENO: Si el Director Municipal de la Vivienda aprueba la legalización a favor de los que construyeron ilegalmente, emitirá resolución reconociendo el derecho de éstos a:

- a) continuar las acciones constructivas de conformidad con la documentación autorizante que consta en el expediente (croquis y Licencia o Autorización de Obra);

- b) reconocer el derecho de propiedad si la vivienda cumple los requisitos de habitabilidad. La Resolución-Título emitida debe cumplir todos los requisitos para su inscripción en el Registro de la Propiedad, incluidos los linderos; y

- c) derecho perpetuo de superficie, previo pago del mismo, en su caso. Este reconocimiento estará implícito en la

- propia resolución que contiene los pronunciamientos de los incisos anteriores.

La Dirección Municipal de la Vivienda, remitirá de inmediato a la UMIV copia de las Resoluciones para su conocimiento y control. Asimismo se notificará a los interesados dentro de los siete días hábiles posteriores a la firma.

Si la obra está en ejecución también se le entregará, adjunta la Licencia y documentación técnica que debe poseer.

Si no se aprueba la legalización referida en el párrafo anterior el Director Municipal de la Vivienda actuará de la siguiente forma:

- a) tramitará la pérdida y transferencia al fondo estatal de las acciones en ejecución o terminadas no ocupadas al amparo de lo dispuesto en el Decreto 272, de 20 de febrero del 2001 y sus normas complementarias;

- b) si se trata de una ampliación de vivienda legalizada se dictará la pérdida de lo edificado al amparo del Decreto 272, de 20 de febrero del 2001 y la reclamación contra lo dispuesto será ante el Tribunal Provincial Popular; y

- c) si la acción constructiva es una obra nueva ocupada, se aplicará lo dispuesto en el inciso e) del artículo 115 de la Ley General de la Vivienda.

-

DÉCIMO: Cuando las acciones constructivas legalizadas sean ampliaciones ejecutadas por los propietarios en sus viviendas, no se emitirá nuevo Título por la Dirección Municipal de la Vivienda. La resolución del Director Municipal de la Vivienda autorizará la descripción de lo edificado ante notario público.

Las personas autorizadas concurrirán a realizar el acto notarial con la resolución referida anteriormente que contendrá la descripción y tasación de la vivienda.

-

UNDÉCIMO: Cuando la acción constructiva tenga terminada una parte, que sea por sí, una vivienda adecuada y otra en ejecución, el Dictamen Técnico-Constructivo emitido por la UMIV, se pronunciará sobre la habitabilidad de la parte que constituye vivienda adecuada y no se pronunciará sobre la parte pendiente de ejecución que queda así paralizada y su continuación dependerá de un nuevo proceso de Licencia de Construcción.

-

DUODÉCIMO: Las viviendas resultantes de una ampliación de otra principal, y las construidas en azoteas de viviendas de propiedad personal, que cuenten con la autorización del propietario serán legalizadas a favor de la persona que la construyó, en concepto de propietario, expidiéndose por las direcciones municipales de la Vivienda la correspondiente Resolución -Título de Propiedad.

En el supuesto que el propietario negare su autorización o consentimiento, la Dirección Municipal de la Vivienda deberá comprobar mediante pruebas documentales, testificales o cualquier otra que se aportare, que las obras de ampliación o construcción para obtener una vivienda individualizada o edificada en azotea, fueron consentidas tácitamente por el propietario de la vivienda principal y realizadas por esfuerzo propio de quien interesa la legalización.

-

DECIMOTERCERO: Las viviendas en ejecución o terminadas por esfuerzo propio, con autorización de los gobiernos locales y el cumplimiento de todas las regulaciones vigentes, en azoteas de viviendas vinculadas o medios básicos, en viviendas arrendadas por el Estado o viviendas o locales pertenecientes al fondo estatal o a una entidad, son de propiedad personal de los que la edificaron.

Las direcciones municipales de la Vivienda, al decidir la legalización, emitirán la Resolución-Título correspondiente a favor de los titulares del derecho, si estuviera terminada. Si estuviera en ejecución la Resolución de legalización reconocerá el derecho a continuar la ejecución, y al obtener el Certificado de Habitable, describir la obra ante Notario Público.

La Dirección Municipal de la Vivienda aplicará en lo pertinente lo previsto en la Ley General de la Vivienda para los casos de litigios.

-

DECIMOCUARTO: No se procederá a la legalización de las obras en los casos que:

- a) la vivienda exceda las necesidades habitacionales del núcleo familiar a tal punto que no se justifique dicho exceso; y

- b) las acciones constructivas en ejecución han sido objeto de compraventa u otra forma de cesión a otra persona, que no es el ejecutor inicial.

-

DECIMOQUINTO: Si no se legalizaran las acciones constructivas, al transferirse lo edificado al Estado, si la vivienda estuviera ocupada, en un término no superior a los siete (7) días hábiles, ejecutará la medida adoptada que podrá ser:

- a) reubicarlos hacia su lugar de origen;

- b) declararlos arrendatarios en la misma vivienda; y

- c) reubicarlos en otro inmueble adecuado para el núcleo familiar de probarse fehacientemente que no poseen lugar de origen a donde retornar y el inmueble puede ser de utilidad pública, en interés social u otro uso más justo y razonable.

-

DECIMOSEXTO: No requieren de la aplicación del procedimiento que para convalidar se establece en la presente resolución, las acciones constructivas realizadas en viviendas de propiedad personal que:

- a) se ejecutaron para unificar o dividir viviendas;

- b) modifiquen la descripción de la vivienda;

- c) las ejecutadas antes del 1 ro. de enero del año 1985; y

- d) existiendo diferencias entre lo descrito en los títulos de propiedad, y la nueva descripción y tasación, no se han realizado acciones constructivas.

En los casos a) y b) se requiere que no excedan de la superficie útil reconocida en la titularidad, ni se altere la tipología constructiva.

En estos supuestos los interesados deberán solicitar para cualquier trámite legal que lo requiera dictamen técnico y certificación de descripción y tasación del Arquitecto de la Comunidad.

-

DECIMOSÉPTIMO: Tampoco requiere la aplicación del procedimiento que para convalidar y legalizar se establece en la presente resolución:

- a) aquellas acciones en las que concurran las circunstancias previstas en el Apartado Decimocuarto de la presente resolución, en cuyos casos serán aplicables las medidas y procedimientos pertinentes para valorar si son o no convalidables previstas en la presente resolución; y

- b) existiendo diferencia entre lo descrito en los títulos de propiedad y la nueva descripción y tasación, ésta obedezca a errores cometidos por la Dirección Municipal de la Vivienda, que teniendo en el expediente la descripción correcta, no lo reflejó adecuadamente en la resolución correspondiente.

En este último supuesto los titulares solicitarán la subsanación correspondiente en la Dirección Municipal de la Vivienda, que radicará expediente, practicará las pruebas que estime y emitirá la resolución resolviendo el asunto. En la resolución emitida debe reflejarse la descripción completa.

- DECIMOCTAVO: La legalización de las viviendas construidas antes del 1 ro. de enero del 1985 por esfuerzo propio de la población, se regirá por las regulaciones vigentes para la transferencia de la propiedad; y no se les aplica el proceso de convalidación y legalización.

Los que amparados en las regulaciones referidas en el presente apartado concurran a las direcciones municipales de la vivienda, deberán aportar entre las pruebas de rigor, Dictamen Técnico con criterio de Habitabilidad, Croquis y certificación de descripción y tasación, todos emitidos por el Arquitecto de la Comunidad.

El funcionario de Vivienda tomará Declaración Jurada sobre la fecha de construcción de la vivienda, particular que será corroborado por todos los medios posibles.

Similar procedimiento se aplicará en los supuestos de ampliaciones realizadas antes de la referida fecha en viviendas de propiedad personal.

-

DECIMONOVENO: Las viviendas construidas o en ejecución en tierras de Cooperativas de Créditos y Servicios y de agricultores pequeños, no se convalidarán. En estos casos se dictará providencia de archivo hasta tanto se defina el procedimiento a seguir.

- VIGÉSIMO: Las viviendas construidas o en ejecución en tierras de Cooperativas de Producción Agropecuaria por esfuerzo propio de la población podrán convalidarse legalizarse aplicando lo dispuesto en el Reglamento de Viviendas en Cooperativas Agropecuarias. En especial lo referente a la autorización de la Junta Directiva.

Si la Junta Directiva no aprobara que se convalide la acción constructiva se procede según lo dispuesto en el apartado séptimo de la presente Resolución.

- VIGÉSIMO

PRIMERO: Las viviendas construidas o en ejecución en tierras agropecuarias se convalidarán, aplicando, en lo procedente, la Circular Conjunta No. 1/02, del Ministerio de la Agricultura, Ministerio del Azúcar, Instituto de Planificación Física y el Instituto Nacional de la Vivienda.

La UMIV, cuando reciba las fichas remitidas por la Dirección Municipal de la Vivienda, controlará su entrada y se aplicará el procedimiento que por la presente se establece.

Las direcciones municipales de la Vivienda radicarán, de oficio, el expediente que corresponda.

- VIGÉSIMO

SEGUNDO: Cuando la Empresa a la que pertenecen las tierras donde está situada la vivienda, estime que por la ubicación del inmueble, las características de sus ocupantes, su perfil profesional, las necesidades de fuerza de trabajo, limitación de áreas de explotación o no ser posible la extracción de los ocupantes del inmueble, sea más conveniente la declaración de éste como Medio Básico o Vivienda Vinculada, emitirá la ficha correspondiente solicitando ésto a la Dirección Municipal de la Vivienda.

- VIGÉSIMO

TERCERO: La Dirección Municipal de la Vivienda radicará y sustanciará el expediente correspondiente y conforme el procedimiento vigente dispondrá la pérdida de lo edificado y su transferencia al fondo de viviendas de la Empresa que tiene en posesión la tierra donde está situada la vivienda.

- VIGÉSIMO

CUARTO: Para determinar si una vivienda, de las que se encuentran sometidas al proceso de convalidación es o no sobredimensionada no se puede aplicar lo dispuesto en el artículo 29 del Reglamento de Construcción y Conservación de Viviendas por esfuerzo propio de la población. Sólo puede tomarse como referencia, valorando casuísticamente las regulaciones vigentes en el momento en que se inició la construcción y en función de las necesidades habitacionales y otros elementos lógicos, evitando que el empleo mecánico de cifras conduzca a injustificada aplicación retroactiva de la citada disposición.

- VIGÉSIMO

QUINTO: Las acciones realizadas en edificios multifamiliares son convalidables sólo en la medida que no contravengan lo dispuesto en el Reglamento de Edificios Multifamiliares, además de lo previsto en la presente Resolución.

Siempre se tendrá en cuenta que para cualquier acción se requiere el consentimiento de la Junta de Propietarios y que, en ningún caso, pueden afectarse los patios, pasos de escaleras y otros de uso común.

En cada territorio se evaluarán las acciones constructivas y se tomarán las medidas y soluciones que cada caso requiera.

- VIGÉSIMO

SEXTO: Las disposiciones que se establecen en la presente Resolución, son de aplicación a los asuntos que se encuentren en las UMIV y las direcciones municipales de la Vivienda.

- VIGÉSIMO

SÉPTIMO: Se derogan la Resolución 375 de 17 de julio de 2001 y cuantas otras disposiciones de igual o inferior jerarquía se opongan a lo establecido en la presente resolución.

- VIGÉSIMO

OCTAVO: Las Direcciones de Conservación, Jurídica y de Economía de este Instituto quedan encargadas de instruir a las direcciones provinciales y municipales de la Vivienda en la aplicación de lo que por la presente se dispone.

- VIGÉSIMO

NOVENO: La presente Resolución entrará en vigor a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la República.

COMUNIQUESE a las direcciones provinciales y municipales de la Vivienda, a las Direcciones del Instituto Nacional de la Vivienda y a cuantas personas naturales o jurídicas corresponda.

PUBLIQUESE en la Gaceta Oficial de la República.

DADA en ciudad de La Habana, a los 18 días del mes de junio del año 2003.

Víctor Ramírez Ruiz

Presidente del Instituto Nacional

de la Vivienda