El Real Decreto-ley 27/2026, aprobado el 29 de septiembre y publicado este jueves en el BOE como disposición número BOE-A-2026-20385, entra en vigor este viernes 2 de octubre y establece nuevas reglas de prórroga e indemnización para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en España.
Este es el segundo de los dos decretos de vivienda que el Consejo de Ministros aprobó en la misma sesión. El primero, el RDL 26/2026, ya entró en vigor el 1 de octubre y regula los alquileres temporales y por habitaciones; el segundo se retrasó un día en su publicación porque modifica un artículo del primero, que debía estar vigente antes. Las nuevas medidas de alquiler que cambian las reglas para inquilinos fueron adelantadas el 30 de septiembre, cuando el segundo decreto aún figuraba como pendiente de publicación.
¿Qué cambia en los contratos de vivienda habitual?
El decreto da nueva redacción al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y convierte la continuidad del contrato en la regla general. Según el texto del BOE, «la continuidad del contrato pasa a ser la regla y su extinción, una decisión expresa del arrendador que ha de adoptarse en momentos determinados y con antelación bastante».
Una vez superado el periodo mínimo de duración —cinco años si el arrendador es persona física y siete años si es persona jurídica—, el contrato se prorroga automáticamente por periodos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes comunique su voluntad de no renovarlo en los términos previstos por la ley.
El plazo de preaviso del arrendador para comunicar esa decisión aumenta de cuatro a seis meses, mientras que el del inquilino se mantiene en dos meses.
Cuándo corresponde la indemnización de al menos 12 mensualidades
Cuando el propietario comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato y no concurra alguna de las excepciones previstas por la norma, deberá abonar al inquilino una indemnización equivalente a al menos 12 mensualidades de la renta correspondiente a una vivienda de características similares.
El cálculo se realizará, siempre que sea posible, conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda y, en ningún caso, podrá ser inferior a una mensualidad por cada año de residencia del inquilino en la vivienda. Por tanto, en determinados casos la compensación puede superar las 12 mensualidades. El pago debe efectuarse en el momento de la entrega de las llaves.
La compensación no es automática ni universal. El decreto recoge distintas circunstancias en las que el arrendador puede poner fin al contrato sin tener que pagar esta indemnización.
Cuándo no corresponde la indemnización
Entre los supuestos contemplados por el decreto se encuentra que el arrendador, cuando sea una persona física, necesite la vivienda para destinarla a residencia permanente para sí mismo, para determinados familiares de hasta segundo grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Si la vivienda no llega a ser ocupada en el plazo previsto por la norma, salvo que exista una causa de fuerza mayor, el antiguo inquilino puede recuperar el derecho a reclamar la indemnización correspondiente.
Tampoco procede la compensación cuando el inquilino no haya habitado efectivamente la vivienda durante más de seis meses de los doce anteriores a la notificación, salvo en los supuestos justificados previstos por la ley, entre ellos determinadas circunstancias relacionadas con la salud, el trabajo, los estudios o el cuidado de familiares.
Otra excepción se produce cuando el inquilino dispone de otra vivienda apta para satisfacer sus necesidades residenciales en el mismo municipio.
La norma también excluye la indemnización cuando las partes formalizan un nuevo contrato de arrendamiento o cuando el inquilino rechaza una oferta fehaciente para continuar en la misma vivienda mediante un nuevo contrato que cumpla las condiciones establecidas legalmente.
Asimismo, el decreto contempla determinados supuestos de vulnerabilidad del arrendador, que deberán acreditarse en los términos exigidos por la norma.
Además, el derecho a indemnización tampoco se genera cuando el inquilino reúne los requisitos para acogerse a una prórroga legal obligatoria prevista en la legislación de arrendamientos, aunque finalmente no la solicite.
Qué ocurre con los contratos ya en vigor
La disposición transitoria única del decreto establece un régimen específico para los contratos vigentes cuando entre en vigor la reforma.
Para los vencimientos afectados por las nuevas reglas, si en el momento de entrada en vigor quedan menos de seis meses para la finalización del contrato, el arrendador podrá comunicar su voluntad de no renovarlo con un plazo mínimo de cuatro meses.
Las comunicaciones de no renovación realizadas válidamente antes de la entrada en vigor de la nueva norma conservan su eficacia y se rigen por el régimen transitorio establecido en el decreto, sin que la aprobación de estas nuevas reglas genere por sí sola el derecho a la nueva indemnización.
La norma también establece que la venta de la vivienda no elimina automáticamente el posible derecho del inquilino a recibir la compensación. En los casos en que el comprador se subrogue en la posición del arrendador, asumirá las obligaciones correspondientes salvo que concurra alguna de las excepciones establecidas legalmente.
Entrada en vigor y convalidación parlamentaria: dos plazos distintos
El decreto produce efectos desde este viernes 2 de octubre, pero su continuidad depende de su convalidación por el Congreso de los Diputados.
La Constitución establece que los decretos-ley deben ser sometidos a debate y votación parlamentaria dentro de los 30 días siguientes a su promulgación. El pleno extraordinario para votar esta norma estaba previsto para el mismo día de su entrada en vigor.
La convalidación no estaba asegurada, debido a las posiciones anunciadas por distintos grupos parlamentarios, entre ellos Junts y el PNV.
El experto José Ramón Zurdo, de la Agencia Negociadora del Alquiler, advirtió que, si el decreto se convalida, «la oferta después del 31 de diciembre de 2028 se quedaría en un tercio de la actual». La afirmación constituye una estimación del especialista sobre los posibles efectos de la medida en el mercado del alquiler.
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