El Gobierno español aprobó el martes un paquete de dos reales decretos-ley en materia de vivienda con cambios relevantes para los inquilinos. El primero, el Real Decreto-ley 26/2026, fue publicado este miércoles en el Boletín Oficial del Estado y entra en vigor mañana, jueves 1 de octubre. El segundo, que introduce la renovación automática de contratos y una posible indemnización de 12 mensualidades, fue aprobado en Consejo de Ministros, pero aún no ha sido publicado en el BOE ni tiene garantizados los apoyos parlamentarios para su convalidación.
El detonante político fue el desahucio de María del Carmen Abascal Martín, de 87 años, ejecutado el 23 de septiembre en Madrid tras siete décadas en la misma vivienda del distrito de Retiro. El propio texto del decreto publicado en el BOE la cita como símbolo de la emergencia habitacional, y su caso desencadenó una acampada en la Puerta del Sol y una manifestación masiva días después.
Lo que entra en vigor el 1 de octubre
El RDL 26/2026 regulará desde mañana los alquileres temporales y por habitaciones, dos modalidades usadas frecuentemente para eludir las protecciones del arrendamiento habitual.
Un contrato temporal solo será válido si recoge una causa real, justificada y acreditable de la necesidad temporal del arrendatario, y la carga de la prueba recae en el propietario. La duración debe superar los 31 días y, como regla general, no exceder los 12 meses. Si falta esa causa o se encadenan contratos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el contrato pasa a considerarse arrendamiento de vivienda habitual desde su firma.
En el alquiler por habitaciones, la suma de todas las rentas no puede superar lo que costaría alquilar la vivienda completa. En zonas de mercado residencial tensionado, tanto los contratos temporales como los de habitaciones deben respetar los límites de renta establecidos para esas áreas.
El decreto también fija una prórroga extraordinaria de hasta dos años —solicitada por el inquilino, por anualidades— para contratos cuyo periodo de prórroga obligatoria, tácita o reconducción tácita finalice antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que el inquilino esté al corriente del pago y lo haya estado durante los ocho meses anteriores. Además, limita las actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027.
Lo que todavía está pendiente: el segundo decreto
El segundo real decreto-ley fue aprobado en Consejo de Ministros el martes, pero el Gobierno retrasó su publicación en el BOE por razones técnicas: ambos textos están conectados y el segundo modifica un artículo del primero, que debía entrar en vigor antes.
Según El País, que tuvo acceso al texto, este decreto modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para introducir la renovación automática: una vez cumplido el periodo mínimo —cinco años si el arrendador es persona física, siete si es jurídica—, el contrato se prorroga indefinidamente por periodos sucesivos si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovarlo.
Para no renovar, el propietario deberá avisar con al menos seis meses de antelación, frente a los dos meses de antelación exigidos al inquilino. Si decide no renovar sin causa justificada, deberá pagar una indemnización equivalente a al menos 12 mensualidades de renta de una vivienda de características análogas, calculada sobre el sistema estatal de referencia de precios, y nunca inferior a una mensualidad por cada año de residencia.
Existen causas de exención: que el arrendador necesite la vivienda para sí mismo o un familiar de hasta segundo grado; que el inquilino no habite el inmueble más de seis meses al año sin causa justificada; que disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio; que se suscriba un nuevo contrato a precio regulado; o que el arrendador acredite vulnerabilidad.
Esta medida es una exigencia de Sumar y enfrenta el rechazo de Junts y el PNV, que la consideran una suerte de expropiación. El experto José Ramón Zurdo, de la Agencia Negociadora del Alquiler, advirtió que, si se convalida, «la oferta después del 31 de diciembre de 2028 se quedaría en un tercio de la actual».
Ambos decretos deben ser convalidados por el Congreso en un pleno extraordinario previsto para el viernes 2 de octubre, y su convalidación es incierta.
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