Un cambio importante se acerca para miles de propietarios asegurados por Citizens Property Insurance Corporation en Florida: desde el 1 de enero de 2027, la mayoría de las pólizas residenciales que incluyen cobertura contra viento deberán contar también con un seguro contra inundaciones, incluso cuando la vivienda esté situada fuera de una zona considerada de alto riesgo por FEMA.
La medida representa la última fase de un requisito aprobado por la Legislatura de Florida y aplicado progresivamente durante los últimos años.
Hasta ahora, fuera de las zonas especiales de riesgo de inundación, la obligación dependía principalmente del valor asegurado de la vivienda. En 2027, ese umbral desaparece.
La información oficial de Citizens sobre seguro contra inundaciones establece que, para las pólizas nuevas o renovadas con cobertura de viento, a partir del 1 de enero de 2027 deberán tener cobertura de inundación las viviendas afectadas sin importar su valor.
No importa si la casa está fuera de una zona de alto riesgo
Este es probablemente el cambio que puede sorprender a más propietarios.
Una vivienda no tiene que estar dentro de una Special Flood Hazard Area (SFHA) de FEMA para quedar sujeta al requisito de Citizens.
Las viviendas localizadas en esas zonas de riesgo elevado ya estaban obligadas a disponer de seguro contra inundaciones desde fases anteriores del programa.
Para las propiedades situadas fuera de esas áreas, Citizens ha aplicado un calendario progresivo:
2024: viviendas con Coverage A de $600.000 o más.
2025: viviendas con Coverage A de $500.000 o más.
2026: viviendas con Coverage A de $400.000 o más.
2027: todas las pólizas afectadas, independientemente del valor.
Eso significa que una vivienda asegurada por $250.000, $300.000 o cualquier cantidad inferior que hasta ahora hubiera quedado fuera del requisito por encontrarse fuera de una zona FEMA de alto riesgo puede pasar a necesitar seguro contra inundaciones cuando su póliza entre en vigor o se renueve a partir del 1 de enero de 2027.
No empieza necesariamente el 1 de enero para todo el mundo
La fecha del 1 de enero de 2027 marca el comienzo de la nueva fase, pero eso no significa que todas las pólizas actuales de Citizens cambien exactamente ese día.
El requisito se aplica a las nuevas pólizas y renovaciones con fecha efectiva a partir del 1 de enero de 2027.
Por ejemplo, un propietario cuya póliza de Citizens se renueve en marzo de 2027 deberá tener la cobertura correspondiente para esa renovación.
Por eso, los clientes deben revisar con anticipación la fecha de vencimiento y renovación de su póliza.
Qué pólizas están afectadas
Citizens señala que la obligación alcanza a la mayoría de sus pólizas residenciales personales que incluyen cobertura contra viento.
Entre los principales casos afectados se encuentran propietarios de viviendas unifamiliares y otras propiedades residenciales cubiertas por Citizens que tengan protección contra viento o huracán.
La ley de Florida permite a Citizens considerar no elegible para cobertura residencial a un solicitante o asegurado que se niegue a obtener y mantener el seguro contra inundaciones requerido.
Hay excepciones importantes
La obligación no se aplica exactamente igual a todas las pólizas de Citizens.
La compañía identifica actualmente varias excepciones:
Pólizas para propietarios de unidades de condominios.
Pólizas de contenido para inquilinos.
Pólizas que excluyen la cobertura por viento o granizo.
Esto es especialmente relevante en Miami-Dade y otras zonas del sur de Florida, donde existe una gran cantidad de propietarios de apartamentos en condominios.
Un propietario de una unidad de condominio no debería asumir que queda afectado por la regla general sin comprobar primero el tipo exacto de póliza que tiene con Citizens.
Citizens no vende el seguro contra inundaciones
Otro punto fundamental es que Citizens no proporciona directamente cobertura contra inundaciones.
La legislación de Florida establece expresamente que Citizens Property Insurance Corporation no puede ofrecer esa cobertura.
El propietario debe obtener una póliza separada a través del National Flood Insurance Program (NFIP) o mediante una aseguradora privada que ofrezca una cobertura que cumpla los requisitos establecidos por Florida y Citizens.
Esto significa que un cliente que mantenga Citizens como seguro principal de vivienda puede terminar pagando dos coberturas diferentes:
La póliza residencial de Citizens.
Una póliza separada contra inundaciones.
Qué cantidad de seguro contra inundaciones exige Citizens
Para las pólizas de vivienda sujetas al requisito, Citizens establece como regla general que la cobertura contra inundaciones sobre la estructura debe ser igual o superior al valor de la vivienda asegurado bajo Coverage A de la póliza de Citizens.
Pero existe una limitación importante.
El NFIP establece un máximo ordinario de $250.000 de cobertura para la estructura en viviendas residenciales.
Cuando el nivel exigido por Citizens no está disponible a través del NFIP, Citizens acepta el máximo de cobertura para el que el propietario sea elegible.
La compañía publica actualmente:
$250.000 como límite máximo de Coverage A dentro del programa regular del NFIP.
$35.000 en determinadas comunidades dentro del programa de emergencia del NFIP.
Los propietarios también pueden analizar alternativas privadas que cumplan las condiciones exigidas por la legislación de Florida.
No confundir el valor de mercado con Coverage A
Durante las fases anteriores del requisito, los umbrales de $600.000, $500.000 y $400.000 se referían al valor asegurado de reconstrucción conocido como Coverage A.
No se trataba necesariamente del precio de compra, el valor del terreno ni del precio que tendría la propiedad si se vendiera en el mercado.
Una vivienda que vale $700.000 en el mercado, por ejemplo, puede tener una cifra diferente en Coverage A porque el seguro calcula fundamentalmente el costo de reconstruir la estructura.
A partir de 2027 esta diferencia pierde importancia para determinar si entra en la fase final, porque el requisito se amplía a las pólizas afectadas independientemente del valor de Coverage A.
Qué documentos tendrá que presentar el propietario
Citizens exige a nuevos clientes y a quienes renuevan una póliza afectada demostrar que disponen del seguro contra inundaciones correspondiente.
También deben completar el formulario denominado Policyholder Affirmation Regarding Flood Insurance (CIT FW01).
Como prueba de cobertura, Citizens acepta actualmente documentos como:
Las declaraciones de la póliza contra inundaciones.
Una solicitud de seguro contra inundaciones acompañada de prueba de pago mientras la póliza está pendiente.
En determinados casos, prueba de un endoso de inundación que cumpla los requisitos correspondientes.
El propietario debería coordinar el proceso con su agente antes de la renovación para evitar problemas de elegibilidad.
Qué ocurre si no se presenta el seguro requerido
La consecuencia puede ser importante.
La legislación de Florida permite que Citizens deniegue cobertura o no mantenga la elegibilidad de una propiedad cuando el asegurado se niega a obtener y conservar el seguro contra inundaciones obligatorio.
Citizens ha explicado además que los asegurados afectados pueden recibir avisos de no renovación relacionados con el incumplimiento del requisito de inundación.
Eso no significa necesariamente que un aviso de este tipo sea irreversible.
Cuando el problema sea exclusivamente la falta de la documentación o cobertura requerida, el propietario debe contactar rápidamente con su agente para conocer qué debe presentar antes de perder definitivamente la posibilidad de renovar.
No es una obligación para todas las aseguradoras privadas de Florida
Otro detalle importante es que este requisito está directamente vinculado a la elegibilidad para mantener una póliza de Citizens.
No significa que desde 2027 todos los propietarios de Florida, independientemente de su compañía, estén obligados por esta norma a comprar seguro contra inundaciones.
Las aseguradoras privadas pueden tener sus propios requisitos y una entidad hipotecaria también puede exigir cobertura contra inundaciones en determinadas circunstancias.
Pero la fase final de 2027 forma parte específicamente de las reglas establecidas para Citizens.
Una hipoteca también puede obligar a tener seguro contra inundaciones
Existe otro requisito independiente de Citizens.
Las propiedades ubicadas en determinadas zonas especiales de riesgo que tengan una hipoteca respaldada por el gobierno federal normalmente deben mantener seguro contra inundaciones.
Por eso, algunos propietarios ya tenían obligación de contar con una póliza NFIP o equivalente mucho antes del cambio de Citizens.
El requisito de Citizens amplía la situación a muchas viviendas que pueden estar fuera de esas zonas y que no estaban sujetas al requisito federal por su ubicación.
La póliza convencional de vivienda no suele cubrir una inundación
Una de las razones por las que estas dos coberturas se manejan por separado es que una póliza residencial estándar normalmente no cubre los daños causados directamente por una inundación.
Un huracán, por ejemplo, puede provocar daños de diferentes tipos.
Los daños causados por el viento pueden corresponder a la póliza residencial, mientras una inundación por acumulación o entrada de agua puede requerir una póliza específica de inundación.
Por eso, disponer de cobertura contra huracán o viento no significa automáticamente que la vivienda esté asegurada frente a inundaciones.
En Miami-Dade algunos propietarios pueden obtener hasta 35% de descuento
Para residentes de Miami-Dade existe un elemento adicional que puede ayudar a reducir el costo.
CiberCuba explicó recientemente que determinadas pólizas del NFIP en zonas no incorporadas de Miami-Dade pueden obtener un descuento de hasta el 35% gracias a la clasificación del condado dentro del Community Rating System de FEMA.
Ese descuento no significa que todos los residentes del condado paguen automáticamente 35% menos.
Depende de la jurisdicción donde se encuentre la propiedad, la póliza y las condiciones específicas del NFIP.
Pero los propietarios de Citizens que tengan que contratar cobertura de inundación deberían comprobar si su dirección puede beneficiarse de descuentos del programa federal.
No conviene esperar hasta los últimos días antes de la renovación
Las nuevas pólizas del NFIP tienen generalmente un período de espera de 30 días antes de que comience la cobertura.
Existen excepciones, entre ellas determinados casos vinculados con la contratación, ampliación o renovación de una hipoteca.
La información oficial del NFIP recomienda no esperar hasta la llegada de una tormenta para contratar cobertura.
Aunque el procedimiento de Citizens permite presentar inicialmente una solicitud de seguro junto con prueba de pago cuando la póliza de inundación aún está pendiente, comenzar el trámite con anticipación reduce el riesgo de problemas durante la renovación.
Qué deberían hacer ahora los asegurados de Citizens
Comprobar la fecha de renovación de su póliza de Citizens.
Confirmar si la póliza incluye cobertura de viento.
Comprobar el tipo exacto de póliza para saber si está dentro de las excepciones.
Pedir cotizaciones de seguro contra inundaciones al NFIP y al mercado privado.
Consultar con el agente de Citizens qué documentación tendrá que presentar.
Revisar Coverage A y el nivel de cobertura contra inundaciones necesario.
Comprobar descuentos disponibles en su comunidad.
No esperar a la fecha de renovación para iniciar el proceso.
El cambio entra en su fase final en 2027
El requisito contra inundaciones comenzó a implementarse progresivamente después de las reformas al mercado de seguros aprobadas por Florida en 2022.
Los propietarios dentro de zonas especiales de inundación fueron los primeros afectados, seguidos por viviendas fuera de esas zonas según distintos niveles de Coverage A.
El 1 de enero de 2027 comienza la fase final: para las nuevas pólizas y renovaciones afectadas, ya no importará que la vivienda valga menos de $400.000 ni que se encuentre fuera de una zona FEMA de alto riesgo.
La clave será otra: si la póliza residencial de Citizens está dentro de las categorías obligadas y ofrece cobertura contra viento, el asegurado deberá obtener y mantener por separado la cobertura contra inundaciones requerida para continuar siendo elegible.
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