Las fuertes lluvias que afectan este domingo a distintas zonas de Florida vuelven a poner el riesgo de inundaciones en primer plano, pero también dejan una advertencia para los residentes del sur del estado: esperar a que llegue una tormenta para contratar un seguro contra inundaciones puede ser demasiado tarde.
El Servicio Meteorológico Nacional mantiene vigilancia por inundaciones en buena parte del norte y noroeste de Florida, donde se esperan acumulados generalizados de entre dos y seis pulgadas y cantidades localmente superiores. CiberCuba informó este domingo sobre el episodio de lluvias, que podría dejar cantidades importantes de agua en el estado durante los próximos días.
Aunque las alertas más severas del episodio actual están concentradas principalmente en el norte y el Panhandle, en Miami-Dade existe desde hace años un riesgo importante de inundaciones asociado a lluvias intensas, drenaje urbano, mareas y otros factores.
Para determinados residentes del condado hay además un beneficio poco conocido: un descuento de hasta el 35% en el seguro contra inundaciones del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP).
¿Quién puede recibir el descuento del 35%?
El beneficio no se aplica automáticamente a todas las propiedades de Miami-Dade.
Según la información oficial de Miami-Dade, el área no incorporada del condado alcanzó una clasificación Clase 3 dentro del Community Rating System (CRS) de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA).
Esa clasificación permite aplicar un descuento de hasta el 35% en las primas de las pólizas elegibles del NFIP para propiedades situadas dentro del área no incorporada de Miami-Dade.
El beneficio se aplica a la mayoría de las pólizas del NFIP emitidas o renovadas desde el 1 de abril de 2024.
El CRS es un programa voluntario mediante el cual FEMA recompensa a las comunidades que adoptan medidas de prevención y gestión de inundaciones superiores a los requisitos mínimos federales.
Cuanto mejor es la clasificación de una comunidad, mayor puede ser el descuento concedido a los asegurados. La Clase 3 corresponde actualmente a un descuento del 35% para las pólizas que califican.
No significa que todo Miami-Dade tenga el mismo descuento
Hay una distinción importante: el descuento del 35% del condado corresponde al área no incorporada de Miami-Dade.
Las propiedades localizadas dentro de municipios incorporados del condado están sujetas a la clasificación CRS y las condiciones correspondientes a su propia ciudad, cuando esta participe en el programa.
Por eso, no basta con que una dirección esté situada en Miami-Dade. El propietario debe comprobar en qué jurisdicción se encuentra la vivienda o negocio y confirmar con su aseguradora qué descuento corresponde a su póliza.
¿Hay que solicitar por separado el descuento?
En las pólizas elegibles del NFIP no existe un formulario adicional para solicitar el beneficio CRS.
FEMA explica que su sistema de cálculo utiliza el código de la comunidad para determinar la clasificación correspondiente y aplica automáticamente el descuento CRS cuando la póliza reúne los requisitos.
De todos modos, el asegurado puede consultar a su agente o compañía para confirmar que su propiedad está identificada correctamente y que el descuento aparece aplicado.
El porcentaje del CRS tampoco significa necesariamente que la factura final vaya a ser exactamente un 35% inferior a cualquier cotización previa. El precio final depende además de las características y riesgo específico de la propiedad, la cobertura contratada, deducibles, tarifas y otros descuentos o ajustes aplicables.
¿Cómo saber si una vivienda está en zona de inundación?
Miami-Dade dispone de una herramienta oficial para consultar las zonas de inundación.
También puede utilizarse el FEMA Map Service Center, donde se pueden consultar los mapas oficiales de riesgo de inundación introduciendo una dirección.
Estar fuera de una zona considerada de alto riesgo no significa estar libre de inundaciones.
El NFIP señala que entre 2014 y 2024 casi un tercio de sus reclamaciones por inundación procedieron de áreas situadas fuera de las zonas consideradas de alto riesgo.
El seguro de la vivienda normalmente no cubre una inundación
Otro error frecuente es asumir que una póliza convencional de propietario cubre automáticamente los daños provocados por una inundación.
El seguro contra inundaciones es normalmente una cobertura separada.
El NFIP ofrece pólizas para propietarios de viviendas, inquilinos y empresas. Para propietarios residenciales, el programa contempla cobertura tanto para el edificio como para determinadas pertenencias dentro de la vivienda.
¿Cuándo es obligatorio tener seguro contra inundaciones?
Miami-Dade recuerda que el seguro contra inundaciones es obligatorio para propiedades situadas en una Special Flood Hazard Area cuando tienen una hipoteca respaldada por el gobierno federal.
Fuera de esos casos puede no existir una obligación federal, aunque una entidad financiera puede establecer requisitos adicionales y FEMA recomienda valorar la cobertura incluso en zonas de riesgo moderado o bajo.
Comprar hoy no significa estar cubierto mañana
Este es uno de los datos más importantes ante una temporada de fuertes lluvias.
En las pólizas nuevas del NFIP existe generalmente un período de espera de 30 días entre la contratación y la entrada en vigor de la cobertura.
Eso significa que contratar una póliza cuando una tormenta ya amenaza la zona normalmente no permitirá utilizarla inmediatamente frente a ese episodio.
FEMA contempla algunas excepciones a la regla de los 30 días, entre ellas determinados casos en los que el seguro se contrata como parte de una operación hipotecaria o cuando una propiedad acaba de ser incorporada a una zona especial de riesgo mediante una modificación del mapa.
Las condiciones dependen de cada caso, por lo que el propietario debe confirmar con el agente de seguros la fecha exacta en que comienza la cobertura.
El agua que ya está llegando tampoco queda automáticamente cubierta
Existe otra limitación relevante: una nueva póliza no está diseñada para asegurar daños derivados de una inundación que ya estaba en curso antes de que la cobertura entrara en vigor.
Por eso, FEMA insiste en que el momento de analizar el seguro contra inundaciones es antes de que aparezca la amenaza meteorológica inmediata, no cuando las calles ya comienzan a acumular agua.
Qué revisar si vive en Miami-Dade
Compruebe la zona de inundación de su propiedad mediante Miami-Dade o los mapas oficiales de FEMA.
Determine si vive en el área no incorporada del condado o dentro de un municipio.
Pregunte si su póliza pertenece al NFIP y qué clasificación CRS corresponde a su dirección.
Revise que el descuento aplicable aparezca en la prima.
No espere a una tormenta para contratarla, porque normalmente existe un período de espera.
Compruebe por separado la cobertura del edificio y de las pertenencias, porque no son necesariamente lo mismo.
El portal oficial de Miami-Dade sobre seguro contra inundaciones ofrece además información sobre el NFIP, mapas, certificados de elevación y otros recursos para propietarios.
Las lluvias que atraviesan Florida este fin de semana sirven como recordatorio de una realidad especialmente importante en el estado: una vivienda puede inundarse aunque no esté en la zona de mayor riesgo y una póliza contratada cuando la tormenta ya está encima puede no entrar en vigor a tiempo.
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