Los inquilinos de Florida podrían terminar asumiendo parte del costo de una reforma destinada a reducir los impuestos de propietarios de viviendas si los votantes aprueban en noviembre la Enmienda 3, según un nuevo análisis sobre sus posibles efectos en las propiedades de alquiler.
Los cálculos, atribuidos por Florida Politics a Jared Walczak, investigador sénior de la Tax Foundation, plantean que el aumento de la exención fiscal para las viviendas principales podría trasladar una mayor parte de la carga tributaria hacia propiedades que no califican para la exención homestead, entre ellas las destinadas al alquiler.
La Tax Foundation ya había advertido en un análisis sobre la propuesta que una reducción considerable de la base imponible de las viviendas principales podría llevar a mayores tasas sobre las propiedades que permanecen sujetas a impuestos, incluidos complejos de apartamentos y otras propiedades no homestead.
Según las proyecciones de Walczak, el impuesto inmobiliario promedio de una propiedad de apartamentos podría aumentar unos $406 anuales para 2028, mientras que en las casas destinadas al alquiler el incremento podría alcanzar aproximadamente $1,081 al año.
Para las viviendas ocupadas por sus propietarios que no califican para la exención homestead, el aumento proyectado sería de $1,196.
Sin embargo, esas cifras no representan aumentos automáticos. El cálculo parte del supuesto de que las autoridades tributarias locales eleven las tasas, dentro de los límites legales, para compensar parte de los ingresos que dejarían de recaudar por la ampliación de la exención.
Bajo ese escenario, la Tax Foundation estima que la carga total del impuesto sobre propiedades residenciales de alquiler podría aumentar un 14.1% cuando la nueva exención esté plenamente vigente en 2028, mientras que la parte correspondiente a impuestos no escolares podría subir un 22.6%.
Walczak considera que buena parte de esos mayores costos terminaría trasladándose gradualmente a los inquilinos a través de las rentas y advirtió que también podrían afectar la construcción de nuevas viviendas y el desarrollo de proyectos asequibles.
¿Qué es la Enmienda 3?
La Enmienda 3 es una propuesta de modificación de la Constitución de Florida que estará sometida a votación en las elecciones generales del 3 de noviembre de 2026. Para incorporarse a la Constitución estatal necesita el respaldo de al menos el 60% de los votantes.
De acuerdo con el texto oficial, la propuesta aumentaría la exención homestead para los impuestos inmobiliarios que no corresponden a los distritos escolares hasta $150,000 en 2027 y $250,000 en 2028, con ajustes posteriores por inflación.
La exención homestead beneficia a la vivienda que constituye la residencia principal del propietario. Por tanto, las propiedades de alquiler, segundas viviendas y propiedades comerciales no recibirían esa ampliación de la exención.
La propuesta incluye, no obstante, otra modificación que afecta directamente a esas propiedades: reduciría del 10% al 5% el límite anual de crecimiento de su valor tasado para efectos fiscales.
También establece un mecanismo para que, en el futuro, condados y municipios puedan ampliar todavía más la exención sobre viviendas principales, hasta llegar eventualmente al valor tasado completo, y fija determinadas reglas sobre el uso de los ingresos procedentes de impuestos inmobiliarios locales.
La medida no afectaría los impuestos destinados a los distritos escolares y, si recibe la aprobación requerida en las urnas, comenzaría a entrar en vigor el 1 de enero de 2027.
Quienes respaldan la propuesta argumentan que permitiría aliviar la carga fiscal de propietarios que utilizan sus viviendas como residencia principal.
Florida Realtors, uno de los grupos que ha apoyado públicamente la Enmienda 3, también destaca que la reducción del límite de crecimiento de las tasaciones de propiedades no homestead podría aportar mayor previsibilidad a propietarios de inmuebles comerciales y de alquiler.
Los análisis críticos, entre ellos los de la Tax Foundation y otras organizaciones dedicadas a política fiscal, plantean en cambio que una reducción sustancial de la base imponible de las viviendas principales podría obligar a los gobiernos locales a reducir gastos, buscar otros ingresos o aumentar las tasas sobre las propiedades que continúen sujetas a impuestos.
Alquileres ya elevados en el sur de Florida
El debate ocurre en un momento en que el costo de la vivienda continúa ejerciendo una fuerte presión sobre numerosos hogares del sur de Florida.
En julio de 2026, el alquiler mediano en la ciudad de Miami rondaba los $2,957 mensuales, mientras que para el conjunto del área metropolitana se situaba alrededor de $2,279, un 5% menos que un año antes.
Las cifras también muestran importantes diferencias dentro del propio mercado. En Brickell, el alquiler mediano rondó los $3,986 mensuales en agosto, según datos de Realtor.com.
Los elevados costos de vivienda también están teniendo consecuencias sobre la independencia de los residentes más jóvenes.
A comienzos de año, jóvenes y adultos del sur de Florida relataban dificultades para abandonar el hogar familiar debido, entre otros factores, al precio de los alquileres y al elevado costo de vida.
Ese contexto hace especialmente relevante cualquier cambio fiscal que pueda repercutir sobre los propietarios de viviendas de alquiler y, eventualmente, sobre el precio que pagan los residentes.
¿Qué dicen las encuestas?
Una encuesta de St. Pete Polls realizada del 15 al 17 de septiembre entre 913 votantes probables de Florida registró un 44.9% de apoyo a la Enmienda 3, frente a un 30.4% de oposición y un 24.8% de indecisos. El sondeo tuvo un margen de error de ±3.2 puntos porcentuales.
La medición refleja únicamente la opinión registrada durante esos días. La propuesta necesitará el respaldo de al menos el 60% de los votantes en noviembre para incorporarse a la Constitución de Florida.
Vídeos relacionados:
Archivado en: