Vídeos relacionados:
El mercado inmobiliario de Miami-Dade está entrando en una fase de enfriamiento sostenido tras los años de auge pandémico, según el informe preliminar de valores imponibles publicado por la Oficina del Tasador de Propiedades del condado, encabezada por Tomás Regalado.
El crecimiento del valor total imponible se situó en apenas 5.5%, equivalente a 540,700 millones de dólares, muy por debajo del 12% registrado en 2024 y del 8.7% en 2025, y también por debajo de la proyección del 7% que habían estimado los responsables presupuestarios del condado.
El freno en cifras
El valor de la nueva construcción cayó de aproximadamente 8,600 millones de dólares en 2025 a 5,100 millones en 2026, y el crecimiento del valor de las propiedades existentes bajó del 6.8% al 4.4% en un solo año.
«Hay una tendencia a la baja. Es innegable. La construcción nueva está disminuyendo. Las viviendas permanecen más tiempo en el mercado que en años anteriores», afirmó Regalado al Miami Herald.
Ron Shuffield, director ejecutivo de Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, considera que el mercado se recalibra tras un período insostenible: «Lo que hemos vivido en los últimos 24 meses es básicamente una pausa. No podemos seguir incrementando los precios entre un 15% y un 20% anual».
El mercado de condominios, el eslabón más débil
Regalado identificó el segmento de condominios como el principal lastre: «El mercado de condominios de lujo está estancado. Pero los condominios más antiguos están perdiendo valor».
Desde el colapso de Champlain Towers South en Surfside en 2021, las leyes de Florida exigen inspecciones estructurales más frecuentes y fondos de reserva para reparaciones, lo que ha disparado las cuotas en edificios antiguos y empujado a muchos propietarios a vender con descuento.
Aventura, donde más del 90% del parque inmobiliario son condominios, registró uno de los peores desempeños: las propiedades existentes subieron menos del 1% y la nueva construcción cayó de 57 millones de dólares hace dos años a apenas siete millones en 2026.
¿Quién sube y quién baja?
No todo el condado se mueve en la misma dirección.
Florida City registró un alza del 11.7% y Opa-locka del 10.4%, lideradas por compradores que buscan viviendas más accesibles en zonas periféricas.
North Miami Beach registró el mayor incremento en propiedades existentes, con una subida del 15.2%, aunque con actividad constructiva negativa en 2025 por el peso de las demoliciones.
La exclusiva villa de Indian Creek, conocida como el «Búnker de los Multimillonarios», subió un 10.3% pese a no tener nueva construcción, impulsada en parte por la compra de una mansión por parte del director ejecutivo de Meta, Mark Zuckerberg, por 170 millones de dólares, récord histórico de venta residencial en Miami-Dade.
El «doble golpe» para los gobiernos locales
La desaceleración llega en un momento de presión fiscal doble para los gobiernos locales.
El antecedente inmediato es el déficit presupuestario de 402 millones de dólares que enfrentó Miami-Dade en el ciclo 2025-2026, que obligó a eliminar 360 puestos, recortar departamentos entre un 10% y un 35%, cerrar centros para adultos mayores y elevar las tarifas de transporte de $2.25 a $2.75.
A eso se suma que la Legislatura de Florida aprobó la enmienda constitucional HJR 1F, impulsada por el gobernador Ron DeSantis, que elevaría la exención de vivienda principal de los actuales 50,000 dólares a 150,000 en enero de 2027 y a 250,000 en enero de 2028.
Si los votantes la aprueban en noviembre con el 60% requerido, Miami-Dade podría perder aproximadamente 500 millones de dólares anuales en ingresos fiscales.
Ron Book, presidente del Homeless Trust de Miami-Dade, advirtió que el impacto se sentirá en los sectores más vulnerables: «Las organizaciones caritativas y grupos comunitarios que no están en esas categorías de exención como la educación podrían enfrentar dificultades para seguir recibiendo ingresos de los gobiernos».
Las cifras actuales son preliminares; la certificación oficial del registro de valoraciones 2026 está programada para el 1 de julio de 2026, fecha en que se conocerán los números definitivos que servirán de base para calcular los impuestos sobre la propiedad del año fiscal 2027.
Preguntas Frecuentes sobre la Desaceleración del Mercado Inmobiliario en Miami-Dade
CiberCuba te lo explica:
¿Por qué se está desacelerando el mercado inmobiliario de Miami-Dade?
El mercado inmobiliario de Miami-Dade está experimentando una desaceleración debido a una combinación de factores, como la caída en el valor de la nueva construcción y el menor crecimiento del valor de las propiedades existentes. Este fenómeno es un ajuste tras el auge pandémico, donde los precios crecieron de manera insostenible. Además, el éxodo de residentes por la falta de asequibilidad ha afectado el dinamismo del mercado.
Publicidad
¿Cómo afecta la desaceleración del mercado inmobiliario a los condominios en Miami-Dade?
El segmento de condominios ha sido identificado como el principal lastre del mercado inmobiliario en Miami-Dade. Los condominios de lujo están estancados, y los más antiguos están perdiendo valor debido a los altos costos de mantenimiento y las regulaciones más estrictas tras el colapso de Champlain Towers South en 2021.
Publicidad
¿Qué impacto tiene la desaceleración del mercado inmobiliario en los ingresos fiscales de Miami-Dade?
La desaceleración podría tener un impacto significativo en los ingresos fiscales de Miami-Dade, especialmente si se aprueba la enmienda constitucional que aumentaría la exención de vivienda principal. Esto podría resultar en una pérdida de aproximadamente 500 millones de dólares anuales en ingresos fiscales, afectando servicios públicos esenciales.
Publicidad
¿Qué áreas de Miami-Dade están experimentando cambios significativos en el mercado inmobiliario?
Algunas áreas como Florida City y Opa-locka han registrado un aumento en el valor de las propiedades, mientras que Aventura y el mercado de condominios están rezagados. La villa de Indian Creek también ha visto un incremento impulsado por compras de alto perfil.
Publicidad
Archivado en: