El Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Urbanismo publicó este miércoles la Resolución 18/2026, que establece el nuevo procedimiento que deberán seguir los usufructuarios de tierras estatales para construir, reconstruir, remodelar, dividir o ampliar viviendas y otras bienhechurías.
La norma, emitida el 28 de agosto, aparece en la Gaceta Oficial No. 75 Ordinaria de 2026 y comenzará a regir siete días naturales después de su publicación.
El procedimiento se aplica a tierras estatales ociosas o deficientemente utilizadas entregadas en usufructo a personas naturales y jurídicas y regula la obtención de tres instrumentos fundamentales: el Certificado de Regulaciones Territoriales y Urbanísticas, la Licencia o Autorizo de Obra y el Certificado de Habitable-Utilizable.
Antes de iniciar los trámites ante la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, el usufructuario deberá obtener la anuencia del director de la empresa que administra la tierra o del presidente de la Cooperativa de Producción Agropecuaria propietaria.
Si el pronunciamiento es favorable, deberá constar por escrito, con cuño y firma, y será uno de los documentos necesarios para comenzar el proceso.
Hasta 30 días para el primer certificado
El primer paso será solicitar el Certificado de Regulaciones Territoriales y Urbanísticas. Para ello, además del pronunciamiento favorable, el interesado tendrá que presentar el escrito de solicitud, el Certificado de Tenedor Inscripto y el contrato de usufructo.
Una vez radicado el expediente, las autoridades realizarán una visita al terreno para efectuar las mediciones necesarias y elaborar un croquis o plano que determine dónde podrán ubicarse las construcciones y las distancias entre ellas.
La Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo dispone de hasta 30 días hábiles para completar el trámite: 15 días para compatibilizar la propuesta con los organismos de consulta y otros 15 para elaborar el certificado.
El documento establecerá, entre otros elementos, la ubicación de las construcciones dentro de la parcela, el porcentaje de ocupación del terreno, los materiales y la tipología constructiva, los accesos y la prohibición de dedicar las instalaciones a fines diferentes de los autorizados.
Licencias de dos años y autorizos para obras menores
Con ese certificado, el usufructuario podrá encargar el proyecto ejecutivo y posteriormente solicitar la Licencia o Autorizo de Obra.
Para ese trámite deberá entregar una solicitud y el proyecto ejecutivo, memoria descriptiva y los planos, croquis o bocetos correspondientes.
La Dirección Municipal tendrá hasta 10 días hábiles para compatibilizar la inversión con los organismos de consulta y otros 10 para revisar que el proyecto cumpla las regulaciones establecidas. Si detecta errores, deberá comunicarlos al interesado, que tendrá hasta 10 días hábiles para corregirlos.
Una vez aprobado el proyecto ejecutivo, la Licencia de Obra debe expedirse en un plazo de hasta 20 días hábiles y podrá concederse de forma total o parcial, esta última cuando existan varios objetos de obra independientes o la construcción se desarrolle por fases.
La licencia tendrá una vigencia de dos años. Si durante ese período no comienzan los trabajos, perderá validez, aunque podrá prorrogarse hasta un año adicional a solicitud del usufructuario.
La norma diferencia esa licencia del Autorizo de Obra, destinado a intervenciones menores y externas a las construcciones existentes, entre ellas la colocación de fuentes renovables de energía. Este documento deberá emitirse en hasta 10 días hábiles y tendrá una vigencia de un año.
Durante la ejecución, inspectores de Ordenamiento Territorial y Urbanismo podrán fiscalizar las obras para comprobar que se ajustan a la licencia y al proyecto aprobado.
Una vivienda deberá tener al menos 25 metros cuadrados
Una vez concluidos los trabajos autorizados, el usufructuario deberá solicitar el Certificado de Habitable-Utilizable. Cuando la construcción sea exclusivamente una vivienda, se expedirá un Certificado de Habitable.
Las autoridades dispondrán de hasta 30 días hábiles desde la solicitud para emitir el documento. Para tramitarlo será necesario presentar la solicitud correspondiente y la Licencia de Obra.
La resolución establece además las condiciones que deberá cumplir una vivienda para obtener el Certificado de Habitable antes de concluir el término de la Licencia de Obra.
En esos casos, lo construido deberá tener acceso independiente, al menos tres locales —habitación, baño y cocina— y una superficie útil mínima de 25 metros cuadrados, además de cumplir los restantes requisitos legales de habitabilidad.
Para otorgar el Certificado de Habitable-Utilizable también se comprobarán, según corresponda, las condiciones sanitarias, la disponibilidad de agua potable, la evacuación de residuales líquidos, el funcionamiento de instalaciones de eficiencia energética y energías renovables y la delimitación física de las casas.
Una vez obtenido el documento, el usufructuario tendrá hasta siete días hábiles para presentarlo, junto con el Certificado de Tenedor Inscripto, ante el delegado municipal de la Agricultura, que deberá actualizar la inscripción y dejar constancia de la legalidad de la construcción.
Otro aspecto contemplado por la resolución es quién asume determinados gastos. El costo derivado de los servicios para obtener la certificación catastral corresponde a la entidad que administra la tierra o a la Cooperativa de Producción Agropecuaria propietaria. Solo previo acuerdo entre las partes podrá pagarlo el usufructuario.
Nuevas reglas tras la reforma de la legislación agraria
La Resolución 18/2026 forma parte de la reorganización del marco jurídico sobre la tierra que el régimen cubano ha impulsado este año.
La Ley 185 «Ley de Tierra Agropecuaria y Forestal», aprobada el 29 de julio, derogó el Decreto-Ley 358 de 2018, que regulaba la entrega de tierras estatales ociosas en usufructo.
Asimismo, el Decreto 175, reglamento de la nueva ley, de 27 de agosto, dejó sin efecto la Resolución Conjunta 1 de 2012 del Ministerio de la Agricultura y el antiguo Instituto de Planificación Física, que establecía el procedimiento para construir, reconstruir, remodelar, ampliar y legalizar bienhechurías en tierras entregadas en usufructo.
El nuevo procedimiento llega, además, después de que el Gobierno emprendiera en 2024 otro proceso para intentar ordenar y legalizar las construcciones existentes en terrenos estatales entregados a productores.
En septiembre de ese año, se dieron a conocer nuevas restricciones para construir viviendas en tierras en usufructo, en medio de un proceso oficial dirigido a revisar las edificaciones levantadas en esos terrenos.
El Gobierno había aprobado entonces el Acuerdo 9933 del Consejo de Ministros, que estableció un proceso de ordenamiento y legalización de bienhechurías en tierras entregadas en usufructo con una duración prevista de cinco años.
También mediante el Decreto 105/2024 se abrió la posibilidad de legalizar determinadas viviendas construidas entre 2008 y 2023, siempre que cumplieran los requisitos establecidos y estuvieran vinculadas a la producción agropecuaria o forestal.
Las construcciones que no reunieran las condiciones exigidas podían quedar sujetas al programa gubernamental de enfrentamiento a las ilegalidades constructivas.
El asunto ha adquirido mayor relevancia este año con la reforma de la legislación agraria y los intentos del Gobierno de ampliar la explotación de terrenos estatales ociosos en medio de la crisis productiva y alimentaria que atraviesa Cuba.
En junio, el gobernante Miguel Díaz-Canel ordenó acelerar la entrega de tierras ociosas y ampliar el usufructo a diferentes actores económicos como parte de la estrategia oficial para incrementar la producción agrícola.
La nueva Resolución 18/2026 establece ahora el camino administrativo que deberán seguir quienes, después de recibir esas tierras en usufructo, pretendan levantar o modificar viviendas y otras construcciones vinculadas a su explotación.
Preguntas Frecuentes sobre las Nuevas Reglas para Construir en Tierras en Usufructo en Cuba
CiberCuba te lo explica:
¿Qué establece la Resolución 18/2026 sobre la construcción en tierras en usufructo?
La Resolución 18/2026 establece un nuevo procedimiento para que los usufructuarios de tierras estatales construyan, reconstruyan, remodelen, dividan o amplíen viviendas y otras construcciones. Esta normativa requiere obtener ciertos certificados y licencias antes de realizar cualquier obra.
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¿Cuáles son los pasos para obtener la Licencia de Obra en Cuba en tierras en usufructo?
Para obtener la Licencia de Obra, el usufructuario debe presentar una solicitud junto con el proyecto ejecutivo, memoria descriptiva y planos. La Dirección Municipal tiene hasta 10 días hábiles para compatibilizar la inversión y otros 10 días para revisar el cumplimiento de las regulaciones. La licencia se expide en un plazo de hasta 20 días hábiles.
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¿Qué requisitos debe cumplir una vivienda para obtener el Certificado de Habitable en Cuba?
Una vivienda debe tener al menos 25 metros cuadrados de superficie útil, acceso independiente, y al menos tres locales: habitación, baño y cocina. También debe cumplir con las condiciones sanitarias y de habitabilidad exigidas por la normativa.
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¿Qué cambios introducen las nuevas regulaciones de usufructo en Cuba?
Las nuevas regulaciones amplían el plazo de usufructo hasta 99 años para personas jurídicas y simplifican el proceso de entrega de tierras, eliminando límites de hectáreas y abriendo el usufructo a mipymes y empresas extranjeras. Estos cambios buscan incentivar la producción agrícola en medio de la crisis alimentaria del país.
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