Los dos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno de Pedro Sánchez a finales de septiembre han quedado derogados, pero eso no significa que hayan desaparecido todas las protecciones existentes para los inquilinos en España.
El Congreso acordó el 2 de octubre derogar tanto el Real Decreto-ley 26/2026, que introducía un amplio paquete de medidas sobre alquileres, como el Real Decreto-ley 27/2026, centrado principalmente en reforzar la continuidad de los contratos de vivienda habitual.
Las respectivas resoluciones de derogación fueron publicadas por el Boletín Oficial del Estado el propio 2 de octubre.
El primero había entrado en vigor el 1 de octubre y el segundo figura en el BOE con entrada en vigor el 2 de octubre, por lo que ambos tuvieron una vida jurídica extremadamente breve.
Para inquilinos y propietarios, la pregunta práctica es ahora otra: ¿qué medidas desaparecen y qué reglas siguen aplicándose?
Desaparece la nueva regulación estatal de los alquileres temporales
Una de las novedades más importantes del Real Decreto-ley 26/2026 era la creación de un marco específico para los alquileres temporales y por habitaciones.
La norma exigía que un contrato temporal incluyera una causa real y acreditable que justificara por qué el inquilino necesitaba la vivienda solo durante un período determinado.
Además, establecía como regla general que estos contratos:
Debían superar los 31 días.
No debían exceder normalmente los 12 meses.
Podían convertirse en alquiler habitual si superaban ese tiempo sin una justificación real.
También podían considerarse alquiler habitual cuando se encadenaran más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda.
La ausencia de una causa temporal debidamente acreditada podía hacer que el contrato se considerara de vivienda habitual desde su origen.
Con la derogación, ese nuevo régimen estatal deja de tener efecto.
Los contratos temporales vuelven a quedar sometidos al régimen anterior de la Ley de Arrendamientos Urbanos y a las normas autonómicas que puedan resultar aplicables.
También cae el límite específico para el alquiler por habitaciones
El decreto establecía otra regla especialmente relevante en ciudades con un mercado de alquiler tensionado: cuando una vivienda se alquilara por habitaciones, la suma de todas las rentas no podía superar el precio correspondiente al alquiler completo de la vivienda.
Además, en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado debían respetarse las limitaciones de precios aplicables al inmueble.
Esta nueva regulación específica introducida por el Real Decreto-ley 26/2026 queda ahora sin efecto.
Eso no impide que comunidades autónomas o administraciones competentes puedan disponer de sus propias reglas sobre alquiler temporal, habitaciones o vivienda turística.
Desaparece la prórroga extraordinaria de hasta dos años
Otro cambio importante era una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales para determinados contratos de vivienda habitual.
Podían solicitarla inquilinos cuyos contratos alcanzaran el final de determinados períodos de prórroga antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que estuvieran al corriente del alquiler y lo hubieran estado durante los ocho meses anteriores.
El propietario estaba obligado a aceptar la prórroga salvo determinadas excepciones, como un nuevo acuerdo entre las partes o una necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda.
Esa prórroga especial de dos años ya no está vigente tras la derogación.
Pero todavía existen otras prórrogas para algunos inquilinos
La desaparición de esa medida no significa que cualquier propietario pueda poner fin inmediatamente a un alquiler.
La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente mantiene varias protecciones anteriores.
La duración mínima obligatoria de los contratos de vivienda habitual continúa siendo de:
Cinco años cuando el arrendador es una persona física.
Siete años cuando el arrendador es una persona jurídica.
Una vez transcurrido ese período, si ninguna de las partes comunica correctamente su voluntad de terminar el contrato, este puede prorrogarse por anualidades durante un máximo de tres años adicionales.
El propietario debe comunicar su voluntad de no renovarlo con al menos cuatro meses de antelación y el inquilino con al menos dos meses.
Los inquilinos vulnerables conservan determinadas protecciones
La normativa anterior también mantiene una prórroga extraordinaria de hasta un año para determinados inquilinos que acrediten vulnerabilidad social y económica cuando el propietario sea un gran tenedor.
Además, cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, el arrendatario puede solicitar en determinadas circunstancias prórrogas extraordinarias anuales hasta alcanzar un máximo de tres años.
Estas protecciones proceden de la legislación anterior y no dependían de los dos decretos ahora derogados.
Cae el límite extraordinario del 2% a las actualizaciones del alquiler
El Real Decreto-ley 26/2026 también había creado una limitación extraordinaria para determinadas actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027.
La medida establecía que:
Si la renta ya superaba el límite máximo correspondiente del sistema estatal de referencia, no debía aplicarse ningún incremento.
En los demás casos, propietario e inquilino podían negociar la actualización.
Si no existía un nuevo acuerdo, la subida no podía superar el 2%.
Este límite extraordinario específico también desaparece con la derogación del decreto.
Las actualizaciones vuelven a quedar sometidas al régimen ordinario de la Ley de Arrendamientos Urbanos, las condiciones del contrato y los índices o límites legalmente aplicables en cada caso.
Desaparece la indemnización de 12 mensualidades por no renovar
El segundo decreto introducía una de las medidas que mayor controversia generó.
El Real Decreto-ley 27/2026 modificaba el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para establecer que, una vez superados los períodos mínimos del contrato, si el propietario decidía no renovarlo sin una de las causas justificadas recogidas por la norma, debía indemnizar al inquilino.
La compensación era equivalente a 12 mensualidades de la renta de una vivienda de características análogas, calculada cuando fuera posible utilizando el sistema estatal de referencia.
Además, nunca podía ser inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino hubiera residido en la vivienda.
Con la derogación del Real Decreto-ley 27/2026, esta indemnización deja de formar parte del régimen vigente.
También cae el nuevo sistema de renovaciones de cinco o siete años
El decreto pretendía transformar las prórrogas posteriores al período inicial del alquiler.
Si ninguna de las partes comunicaba su intención de poner fin al contrato, se habría producido una nueva prórroga obligatoria por:
Cinco años cuando el propietario fuera una persona física.
Siete años cuando fuera una persona jurídica.
Además, el propietario debía comunicar su decisión de no renovar con seis meses de antelación.
Tras la derogación, esa reforma desaparece.
Vuelve a aplicarse la regulación anterior: después del período mínimo de cinco o siete años, el contrato puede continuar mediante prórrogas anuales durante un máximo de tres años si ninguna parte lo denuncia dentro de los plazos legales.
¿Siguen pagando los propietarios los gastos de la agencia?
Sí.
Este es uno de los puntos donde puede producirse más confusión.
El decreto derogado reforzaba las restricciones para impedir que determinados gastos, servicios e impuestos fueran trasladados al inquilino.
Pero la obligación básica de que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato correspondan al arrendador ya existía antes de estos decretos y continúa recogida en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por tanto, la caída del Real Decreto-ley 26/2026 no permite volver a cobrar al inquilino los honorarios de la inmobiliaria correspondientes a la gestión y formalización del contrato de vivienda habitual.
Sin embargo, la regulación ordinaria sí permite que las partes acuerden por escrito que determinados gastos generales, tributos o cargas sean asumidos por el arrendatario, siempre que se cumplan las condiciones exigidas por la ley.
Los límites de alquiler en zonas tensionadas tampoco desaparecen
Otra consecuencia que puede prestarse a confusión es pensar que la derogación permite fijar libremente cualquier precio en una zona oficialmente declarada como mercado residencial tensionado.
No es así.
Las reglas introducidas anteriormente por la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda continúan vigentes.
En estas zonas, el nuevo alquiler de una vivienda que ya hubiera estado arrendada durante los cinco años anteriores no puede, como regla general, superar la última renta actualizada del contrato precedente, salvo los incrementos permitidos legalmente en determinadas circunstancias.
Cuando el propietario sea un gran tenedor, también continúa vigente el límite máximo derivado del sistema estatal de índices de precios de referencia.
En determinados casos, esa limitación también puede alcanzar viviendas que no hubieran estado alquiladas durante los cinco años anteriores cuando así se haya previsto en la declaración de la zona tensionada.
El derecho del inquilino a comprar preferentemente tampoco desaparece por completo
El Real Decreto-ley 26/2026 también ampliaba el derecho de adquisición preferente del inquilino en determinadas operaciones, incluidas algunas ventas conjuntas en las que la vivienda pudiera individualizarse jurídicamente.
Esa ampliación pierde efecto.
Pero el derecho general de tanteo y retracto previsto en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sigue existiendo.
En una venta ordinaria de la vivienda arrendada, el inquilino puede tener derecho a adquirirla preferentemente en los términos y excepciones establecidos por la legislación.
Los dos decretos apenas estuvieron vigentes
El Real Decreto-ley 26/2026 fue publicado el 30 de septiembre y entró en vigor el 1 de octubre.
El Congreso acordó su derogación el 2 de octubre y el BOE publicó ese mismo día la resolución que formalizó la caída de la norma.
El Real Decreto-ley 27/2026 fue publicado el 1 de octubre. El BOE señala como fecha de entrada en vigor el 2 de octubre y también como fecha de derogación ese mismo día, mediante una segunda resolución del Congreso.
Debido a ese período excepcionalmente breve, los contratos, renovaciones o actuaciones formalizados precisamente durante los días de vigencia de estas normas pueden requerir un análisis específico según su fecha y circunstancias.
Una reforma que terminó provocando una crisis política
CiberCuba explicó el 30 de septiembre las nuevas reglas de alquiler introducidas por el primero de los decretos, cuando algunas de ellas acababan de ser publicadas en el BOE.
Dos días después, el Congreso rechazó mantener las dos normas.
La derrota parlamentaria abrió una crisis política que culminó este lunes con el anuncio de elecciones generales anticipadas.
Pedro Sánchez anunció que España celebrará elecciones generales el próximo 29 de noviembre, después de la caída de los dos decretos de vivienda.
En resumen: qué desaparece y qué continúa
Entre las medidas nuevas que pierden efecto figuran:
La nueva regulación estatal específica para alquileres temporales.
El límite estatal específico para la suma de alquileres por habitaciones.
La prórroga extraordinaria general de hasta dos años.
El límite extraordinario del 2% en determinadas actualizaciones de renta hasta finales de 2027.
La indemnización mínima de 12 mensualidades cuando el propietario decidiera no renovar sin causa justificada.
Las nuevas prórrogas automáticas sucesivas de cinco o siete años previstas por el segundo decreto.
La ampliación introducida en determinados supuestos del derecho de adquisición preferente.
Pero siguen vigentes, entre otras reglas:
La duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física y siete cuando sea persona jurídica.
Las prórrogas anuales de hasta tres años previstas por la legislación ordinaria.
Determinadas prórrogas extraordinarias para inquilinos vulnerables.
La prórroga de hasta tres años en determinadas viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado.
Los límites de precio aplicables a determinados nuevos contratos en zonas tensionadas.
La obligación del arrendador de asumir los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.
El derecho ordinario de tanteo y retracto del inquilino en los casos establecidos por la ley.
La clave, por tanto, es que el rechazo del Congreso eliminó las reformas añadidas por los decretos 26/2026 y 27/2026, pero no derogó la Ley de Arrendamientos Urbanos ni la Ley por el Derecho a la Vivienda, que continúan regulando buena parte de las relaciones entre propietarios e inquilinos en España.
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