Nueva Ley de la Vivienda en Cuba: 12 aspectos importantes para los emigrados

Los cubanos que viven en el extranjero, pero conservan una vivienda en la isla, deberán prestar especial atención a la nueva Ley de la Vivienda, que establece obligaciones para los propietarios ausentes, regula la compraventa, las herencias y las donaciones e introduce mecanismos que, bajo determinadas circunstancias, pueden conducir a la pérdida de derechos sobre un inmueble.

Se trata de la Ley 187 de 2026, aprobada por la Asamblea Nacional del Poder Popular el 30 de julio y publicada el 14 de octubre en la Gaceta Oficial de la República de Cuba No. 86 Ordinaria de 2026. Su entrada en vigor está prevista para el 21 de octubre.

La legislación, que sustituirá a la Ley General de la Vivienda de 1988, establece un nuevo marco para la propiedad, transmisión, uso y conservación de inmuebles. Sus disposiciones fueron abordadas en una información sobre la aprobación y publicación de la nueva norma.

Para los emigrados, algunas de sus reglas tienen especial importancia porque afectan situaciones frecuentes: casas que permanecen cerradas durante años, propiedades ocupadas por familiares, herencias pendientes y operaciones de compraventa que deben realizarse desde el exterior.

La ley no establece que una persona pierda automáticamente su vivienda por salir de Cuba. Sin embargo, sí contempla obligaciones de conservación y representación, además de procedimientos específicos ante determinadas situaciones de abandono.

1. Los propietarios que se ausenten deberán nombrar un representante

El artículo 139.3 dispone que el titular de una vivienda que pretenda ausentarse debe nombrar un representante para actuar en su nombre ante emergencias sanitarias, procedimientos administrativos o judiciales y otras circunstancias.

En el caso de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, ese representante también deberá atender las obligaciones correspondientes al propietario.

La disposición resulta particularmente importante para los cubanos que viven en el extranjero y mantienen una vivienda en la isla.

No obstante, el artículo no distingue expresamente entre ausencias dentro del país y viajes al exterior, ni establece un período mínimo de ausencia. Tampoco precisa por sí solo las formalidades necesarias para designar al representante.

Por tanto, no sería correcto afirmar que cualquier viaje obliga automáticamente a otorgar un poder notarial específico sin examinar las disposiciones que regulan ese trámite.

2. Una vivienda abandonada y declarada en ruina puede perderse mediante un procedimiento judicial

La nueva legislación establece obligaciones para los propietarios de inmuebles que permanecen deshabitados y presentan deterioro.

El artículo 139.2 exige recuperar el valor de uso de las viviendas permanentemente deshabitadas cuando carezcan de seguridad, protección adecuada, aseo o mantenimiento y presenten deterioro estructural que afecte negativamente al entorno, incluso si todavía no han sido declaradas en ruina.

La consecuencia más grave aparece en el artículo 141: cuando una vivienda sea declarada en estado de ruina como consecuencia del abandono y su propietario no adopte medidas para recuperarla, la Dirección Municipal de la Vivienda podrá solicitar al tribunal competente la pérdida del derecho sobre el inmueble.

Si el tribunal dispone esa pérdida, la vivienda podrá quedar a disposición del Consejo de la Administración Municipal para su posterior asignación.

Esto no significa que una casa pueda ser confiscada simplemente porque su dueño viva en Miami, Madrid o cualquier otra ciudad extranjera. La norma vincula esa consecuencia al abandono, la declaración de ruina, la falta de medidas para recuperar el inmueble y la intervención de un tribunal.

3. Se reconoce el derecho a poseer hasta dos viviendas

El artículo 4 reconoce a las personas naturales el derecho a tener hasta dos viviendas en propiedad, sin perjuicio de la que posean como vivienda de descanso o veraneo cuando esa condición figure en el título constitutivo.

La definición general del artículo 3 incluye a los ciudadanos cubanos y a los extranjeros con residencia permanente en el territorio nacional, con las excepciones previstas en la propia ley.

La redacción no establece expresamente que los ciudadanos cubanos deban residir permanentemente en la isla para quedar incluidos en esa definición. Sin embargo, la posibilidad de adquirir o mantener inmuebles en casos migratorios concretos debe examinarse junto con las demás normas aplicables.

Si las autoridades detectan una posible vulneración del límite de propiedad, la Dirección Municipal de la Vivienda debe tramitar un expediente. Si se demuestra la infracción, puede disponer mediante resolución la pérdida de la última vivienda adquirida.

La norma también reconoce un tratamiento particular para las viviendas de descanso o veraneo previamente declaradas como tales, por lo que no deben confundirse automáticamente con una tercera vivienda ordinaria.

4. La ley regula cómo se heredan las viviendas

Las herencias constituyen uno de los asuntos de mayor interés para los cubanos que tienen padres, abuelos u otros familiares propietarios de inmuebles en Cuba.

Los artículos 85 al 88 regulan distintos aspectos de la transmisión de viviendas por fallecimiento del titular.

Cuando existe acuerdo entre quienes tienen derecho a heredar, la adjudicación puede formalizarse mediante escritura notarial. Si se produce un conflicto, corresponde acudir a la vía judicial.

La legislación también contempla situaciones en las que no existen herederos o legatarios, así como casos de viviendas ocupadas por personas que residían con el propietario fallecido.

En determinadas circunstancias, esos ocupantes pueden adquirir derechos mediante procedimientos administrativos y con los requisitos establecidos.

La Ley 187 no debe interpretarse como una autorización automática para que cualquier emigrado herede cualquier inmueble. La identificación de los herederos, la capacidad para adquirir y los demás efectos sucesorios también están sujetos a la legislación civil correspondiente.

5. Familiares de propietarios declarados emigrados pueden ser reconocidos como ocupantes legítimos

Una de las disposiciones más delicadas aparece en la disposición transitoria cuarta, inciso g).

Esta reconoce determinadas situaciones de ocupación de viviendas cuyos propietarios fueron declarados emigrados al amparo de normas anteriores.

La disposición incluye al cónyuge, pareja de unión de hecho afectiva inscrita, excónyuge o familiares hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad, siempre que cumplan las condiciones previstas.

Entre los requisitos figura haber residido en la vivienda durante al menos cinco años antes de la salida del país del propietario y no ser titular de otra vivienda.

La disposición transitoria se refiere a situaciones jurídicas anteriores y contiene un requisito temporal que debe ser considerado al determinar su aplicación.

No significa que cualquier persona que actualmente cuide o habite la casa de un emigrado pueda convertirse en propietaria. Tampoco establece que la simple salida del país permita a los familiares apropiarse del inmueble.

Su alcance depende de las circunstancias concretas de ocupación, de los requisitos establecidos y del procedimiento de reconocimiento correspondiente.

6. ¿Cómo se pueden vender viviendas bajo la nueva ley?

Los artículos 89 y 90 establecen reglas para la compraventa de viviendas entre personas naturales y jurídicas, cubanas o extranjeras, en los supuestos contemplados por la legislación.

La transmisión debe formalizarse mediante escritura pública ante notario con sede en la provincia donde se encuentra el inmueble, salvo las excepciones previstas.

El precio es acordado por las partes, pero la ley establece una condición importante: el pago debe realizarse mediante instrumentos o títulos de crédito previstos en la legislación bancaria u otra modalidad que no sea en efectivo.

Además, el vendedor debe acreditar el cumplimiento de determinadas obligaciones, entre ellas el pago de los impuestos correspondientes, la liquidación de adeudos por el precio de la vivienda y su inscripción en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles.

Para los emigrados que desean vender una propiedad sin viajar a Cuba, queda por determinar cómo se aplicarán estas reglas junto con los procedimientos de representación y las disposiciones notariales vigentes.

La mención de personas extranjeras en el artículo 89 tampoco equivale a que cualquier extranjero pueda comprar libremente cualquier vivienda sin condiciones.

7. Los propietarios podrán donar sus viviendas, con requisitos y restricciones

El artículo 99 regula la donación de viviendas a personas naturales o jurídicas.

Para efectuarla, la propiedad debe estar inscrita en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles y la transmisión debe formalizarse mediante escritura pública ante notario de la provincia correspondiente, salvo los casos de donación al Estado.

La ley establece además reglas sobre las deudas pendientes por el pago de la vivienda y las condiciones aplicables al beneficiario.

En determinados supuestos, especialmente cuando la vivienda procede de asignaciones o beneficios estatales, pueden existir restricciones adicionales para su transmisión.

Por eso, un cubano que desee donar su casa a un hijo, hermano u otro familiar debe comprobar primero el origen jurídico de la propiedad y las condiciones específicas de su título.

La existencia de una relación familiar no elimina automáticamente todos los requisitos notariales, registrales y tributarios.

8. Los familiares que viven en una casa pueden tener protección frente a un desalojo

La nueva ley reconoce al propietario la facultad de decidir con quién convive y dar por terminadas determinadas situaciones de convivencia.

Sin embargo, los artículos 65 y 66 establecen límites a esa facultad.

El artículo 66 protege a determinadas personas, entre ellas familiares y otros convivientes que cumplan las condiciones previstas, particularmente cuando no poseen otra vivienda, no tienen otro lugar de residencia ni cuentan con medios para conseguirlo.

Esta regulación puede tener consecuencias para los cubanos que viven fuera del país y mantienen propiedades ocupadas por padres, hijos, excónyuges u otros familiares.

Ser propietario no significa necesariamente que se pueda exigir la salida inmediata de todos los ocupantes. El derecho de convivencia puede estar protegido en determinados supuestos, y los conflictos deben resolverse mediante los procedimientos legales establecidos.

Por otro lado, la presencia de un familiar en una vivienda tampoco le concede por sí sola la propiedad del inmueble.

9. La legislación reconoce el derecho a alquilar viviendas completas o habitaciones

El artículo 72 establece que los propietarios pueden arrendar una vivienda completa, habitaciones o espacios, siempre que no afecten los derechos de los convivientes protegidos por la ley.

El contrato debe precisar el objeto del arrendamiento, su duración, precio, derechos y obligaciones de las partes.

También contempla el subarrendamiento por parte de los arrendatarios cuando exista autorización del propietario.

La posibilidad de alquilar puede interesar a los emigrados que conservan una vivienda y desean obtener ingresos mediante su utilización.

Sin embargo, el reconocimiento general del derecho a arrendar no exime del cumplimiento de los requisitos administrativos, tributarios y de representación aplicables, ni resuelve por sí solo todas las situaciones relacionadas con el estatus migratorio del titular.

10. Vivir fuera de Cuba no elimina las obligaciones de conservación de la vivienda

El artículo 139 establece obligaciones para las personas naturales y jurídicas titulares de viviendas y apartamentos.

Entre ellas figuran realizar las obras de conservación necesarias, solicitar los permisos correspondientes, cumplir las obligaciones tributarias y contribuir económicamente al mantenimiento de los elementos comunes cuando la propiedad se encuentre en un edificio.

La ley también regula el régimen de propiedad horizontal, que comprende edificios donde existen apartamentos privados y espacios compartidos, como escaleras, cubiertas, instalaciones y otras áreas comunes.

En esos inmuebles, las juntas de administración pueden gestionar gastos de conservación, reparaciones y otras obligaciones colectivas conforme a la legislación.

Para quienes residen fuera del país, estas disposiciones refuerzan la importancia de mantener comunicación con familiares, representantes o administradores que puedan atender los asuntos de la propiedad.

La residencia en el extranjero no aparece en la ley como una exención general de los deberes asociados a la titularidad de una vivienda.

11. El valor catastral tendrá importancia en los impuestos inmobiliarios

Los artículos 143 y 144 regulan aspectos tributarios relacionados con la propiedad y la transmisión de viviendas.

El artículo 144 establece que la base imponible del impuesto sobre la propiedad y otros actos de transmisión de la vivienda está constituida por el valor catastral.

La legislación también modifica disposiciones de la Ley 113 del Sistema Tributario.

Para los emigrados que pretendan vender, donar o realizar otras operaciones con inmuebles, esto significa que deben prestar atención al valor utilizado por las autoridades para determinar sus obligaciones tributarias.

No puede concluirse únicamente a partir de estos artículos que todos los propietarios pagarán más impuestos. El monto concreto dependerá de las disposiciones fiscales aplicables y de las características de cada operación.

12. ¿La nueva ley elimina la pérdida de viviendas por emigrar?

La aprobación de la Ley 187 plantea una pregunta de especial interés para los cubanos que salieron del país o que fueron declarados emigrados bajo normas anteriores: ¿qué sucede ahora con el derecho de propiedad sobre sus viviendas?

La disposición final quinta deroga expresamente la Ley 65, Ley General de la Vivienda, del 23 de diciembre de 1988, así como varios decretos leyes que la modificaron posteriormente.

La nueva legislación no establece una regla general que disponga la pérdida automática de una vivienda por el solo hecho de salir definitivamente de Cuba.

Sin embargo, eso no permite afirmar que se restituyan automáticamente las propiedades perdidas bajo normas anteriores ni que desaparezcan todas las consecuencias patrimoniales asociadas a diferentes situaciones migratorias.

La disposición transitoria primera establece que las relaciones jurídicas constituidas y los derechos adquiridos conforme a legislaciones anteriores conservan su validez, mientras que sus efectos posteriores se rigen por la nueva ley.

Asimismo, la disposición transitoria segunda señala que los asuntos ya iniciados ante las autoridades de Vivienda o los tribunales continúan tramitándose según las normas bajo las cuales comenzaron.

La propia ley reconoce, en otras disposiciones transitorias, situaciones de viviendas cuyos propietarios fueron declarados emigrados conforme a legislaciones anteriores.

Por tanto, para determinar si una persona conserva una propiedad, puede recuperarla o tiene derecho a realizar operaciones sobre ella, resulta necesario examinar su situación particular, los títulos existentes, las decisiones administrativas o judiciales anteriores y las normas migratorias y civiles correspondientes.

La distinción es fundamental: salir de Cuba no equivale automáticamente a abandonar una vivienda, y una casa deshabitada tampoco puede considerarse jurídicamente perdida por el simple hecho de que su propietario viva en el exterior.

La Ley 187 entrará en vigor el 21 de octubre de 2026, siete días después de su publicación en la Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria.

A partir de esa fecha, los propietarios cubanos residentes en el extranjero deberán prestar especial atención a las reglas de representación, conservación de inmuebles, transmisión de la propiedad y protección de los derechos de ocupantes y familiares.

Para conocer cómo se resolverá cada caso concreto, será necesario consultar el texto completo de la Ley de la Vivienda, sus reglamentos y las demás disposiciones jurídicas aplicables.