El Consejo de Ministros de Cuba aprobó el Decreto 177 de 2026, que establece el Reglamento de Propiedad Horizontal y regula las normas de convivencia, los derechos y obligaciones de los propietarios y la administración de los edificios de pisos o apartamentos en el país.
La disposición fue publicada este miércoles 14 de octubre en la Gaceta Oficial de la República de Cuba No. 86 Ordinaria de 2026 y complementa la Ley 187, «Ley de la Vivienda», aprobada el pasado 30 de julio.
El nuevo reglamento se aplica a edificaciones que comparten espacios privados y comunes, tanto de administración simple como compleja. También comprende, en lo que corresponda, a los convivientes y ocupantes de los inmuebles.
La norma reconoce dos modalidades de propiedad horizontal: la formalmente constituida mediante escritura pública y la denominada «propiedad horizontal de hecho», correspondiente a comunidades que funcionan bajo este régimen sin contar con una escritura formal de constitución.
Asimismo, introduce definiciones jurídicas como finca matriz, que comprende el terreno y la edificación original, y finca filial, referida a las unidades inmobiliarias independientes, como pisos o apartamentos.
Normas de convivencia para los residentes
Entre las disposiciones del Decreto 177 se establece que los residentes deben evitar ruidos, molestias y actividades que perturben la tranquilidad de los demás vecinos.
También están obligados a mantener la limpieza de los espacios compartidos, utilizar correctamente las instalaciones comunes y asumir las reparaciones necesarias cuando desde su vivienda se provoquen afectaciones a otros apartamentos.
El reglamento dispone, además, que las actividades festivas deben respetar los horarios establecidos y que el uso de áreas comunes para estas celebraciones requiere la aprobación de la Junta de Administración.
En cuanto a los animales, la regulación establece que no se debe permitir su libre circulación por las áreas comunes y atribuye responsabilidades por los daños o afectaciones que ocasionen.
La disposición también regula las intervenciones constructivas y prohíbe modificar espacios comunes de manera que se altere su función original.
Para desarrollar actividades económicas o de servicios en los edificios se requiere la aprobación de las dos terceras partes de los titulares. Cuando estas actividades se realicen en un área común, será necesaria la unanimidad.
Cuotas de mantenimiento y administración de los edificios
El decreto establece que los edificios deben contar con una Junta de Administración encargada de gestionar los espacios comunes y velar por el cumplimiento de las normas de convivencia.
Esta estructura contará con un Ejecutivo integrado por un presidente, un secretario y un tesorero, aunque en edificios pequeños una misma persona podrá asumir varias funciones. Deberá celebrar reuniones ordinarias al menos dos veces al año.
Entre sus responsabilidades se encuentran aprobar los gastos, administrar los fondos del edificio y establecer las cuotas mensuales que deben aportar los titulares.
Esas contribuciones se destinan a la limpieza, conservación, reparaciones y funcionamiento de servicios compartidos, como ascensores, bombas de agua, cisternas e instalaciones eléctricas comunes.
Los titulares de apartamentos arrendados para uso habitacional, comercial u otros deberán pagar, por concepto de reparaciones generales de los elementos comunes, una cuota mensual equivalente como mínimo al triple de la fijada en el Reglamento Interno, según establece el artículo 5.
Cuando un titular u ocupante deje de pagar las cuotas aprobadas durante más de tres meses consecutivos sin justificación, la Junta de Administración podrá acordar la suspensión de su derecho al voto por un año, imponerle el pago del triple de las cuotas mensuales durante el siguiente año fiscal y solicitar ante el tribunal competente el embargo de sus ingresos.
El reglamento también establece que los propietarios con cuotas pendientes no podrán transmitir sus apartamentos, a menos que el nuevo titular asuma las deudas bajo las condiciones acordadas.
La regulación llega en un contexto marcado por el deterioro de numerosos edificios residenciales, especialmente en La Habana, donde el financiamiento de las reparaciones constituye uno de los principales desafíos. Ya desde la presentación del proyecto de Ley de la Vivienda en junio se contemplaba que los propietarios contribuyeran económicamente al mantenimiento y conservación de los espacios compartidos.
Regulaciones sobre azoteas, garajes y equipos
El Reglamento de Propiedad Horizontal también regula el aprovechamiento de las azoteas y los espacios de estacionamiento.
Para instalar equipos en las azoteas, incluidos paneles solares, tanques de agua, antenas o sistemas de climatización, se requiere la aprobación de la Junta de Administración por mayoría absoluta y, cuando corresponda, de las entidades competentes.
Las instalaciones no pueden comprometer la estructura del edificio ni afectar los derechos de otros titulares.
También se establecen condiciones para instalar cámaras de seguridad en áreas comunes, que no podrán grabar el interior de los apartamentos ni los balcones o patios colindantes o cercanos.
En los garajes compartidos se regulan las autorizaciones de uso y arrendamiento, y se prohíben las actividades de chapistería y mecánica que afecten la convivencia, salvo reparaciones de emergencia.
Multas por incumplir las normas
El decreto contempla sanciones por infracciones administrativas y contravenciones relacionadas con la convivencia.
Entre las conductas sancionables figuran obstruir el acceso a las áreas comunes, provocar filtraciones que perjudiquen a otros vecinos, arrojar desechos en espacios compartidos, realizar obras no permitidas y almacenar materiales peligrosos.
Las multas se calculan mediante un sistema de cuotas, cuyo valor individual oscila entre 10 y 200 pesos. Para las contravenciones de las normas de convivencia, el decreto establece entre 40 y 59 cuotas, lo que puede representar sanciones de 400 a 11,800 pesos cubanos, según la gravedad de la infracción y el valor asignado a cada cuota.
La potestad sancionadora corresponde a los órganos de inspección de los gobiernos territoriales y, para las contravenciones, también a los agentes de la Policía Nacional Revolucionaria.
El reglamento contempla igualmente procedimientos administrativos y judiciales para resolver conflictos entre titulares relacionados con las áreas comunes, así como la posibilidad de acudir a mediación.
El Decreto 177 deroga el anterior Reglamento de Edificios Multifamiliares, aprobado mediante la Resolución 4 del Instituto Nacional de la Vivienda, de 14 de enero de 1991, aunque mantiene la validez de los actos constituidos bajo esa disposición.
La nueva norma entrará en vigor el próximo 21 de octubre de 2026, siete días después de su publicación en la Gaceta Oficial. Las juntas de administración dispondrán de un año para adecuar sus reglamentos internos a las nuevas disposiciones.
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