España ya tiene publicados dos nuevos reales decretos-leyes de vivienda con medidas que afectan directamente a inquilinos, propietarios y personas que quieren comprar su primera casa.
El Gobierno de Pedro Sánchez aprobó las normas el 6 de octubre y el Boletín Oficial del Estado (BOE) las publicó este miércoles 7 de octubre.
Se trata del Real Decreto-ley 29/2026, que contiene el paquete más amplio de medidas de vivienda, y del Real Decreto-ley 28/2026, centrado en la duración y renovación de los contratos de alquiler de vivienda habitual.
Los dos textos llegan después del rechazo parlamentario de los anteriores decretos de vivienda. CiberCuba explicó qué medidas habían quedado sin efecto tras aquella votación.
Ahora la situación es diferente por una razón fundamental: el Congreso de los Diputados y el Senado están disueltos por la convocatoria de las elecciones generales del próximo 29 de noviembre.
¿Quién tiene que aprobar ahora los decretos?
Los reales decretos-leyes son normas con rango de ley que puede aprobar directamente el Gobierno en situaciones de extraordinaria y urgente necesidad, pero tienen carácter provisional.
El artículo 86 de la Constitución establece que deben someterse a una votación de convalidación o derogación dentro de los 30 días siguientes a su promulgación.
Normalmente esa decisión corresponde al Congreso de los Diputados. Sin embargo, desde el 6 de octubre las Cortes están disueltas debido a la convocatoria electoral.
En esta situación entra en funcionamiento la Diputación Permanente del Congreso, el órgano que mantiene determinadas funciones parlamentarias entre la disolución de una Cámara y la constitución de la siguiente.
El artículo 78 de la Constitución le atribuye durante este periodo las facultades previstas para los decretos-leyes.
Por tanto, será la Diputación Permanente, y no el nuevo Congreso que salga de las elecciones del 29 de noviembre, la que deberá pronunciarse sobre estos dos decretos dentro del plazo constitucional.
Además, cada decreto se somete a su propia convalidación. Es posible que ambos sean convalidados, que ambos sean rechazados o que uno siga adelante y el otro no.
El primer decreto empieza a aplicarse el 8 de octubre
El Real Decreto-ley 29/2026 establece como regla general su entrada en vigor el 8 de octubre de 2026, un día después de su publicación en el BOE, aunque algunas disposiciones concretas contemplan sus propios plazos.
Eso significa que sus medidas comienzan a producir efectos jurídicos sin necesidad de esperar primero a la votación de la Diputación Permanente.
La convalidación llegará posteriormente, dentro del plazo máximo previsto por la Constitución.
Si la Diputación Permanente lo convalida, el decreto continuará vigente. Si decide derogarlo, dejará de estar vigente desde ese momento.
Prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados alquileres
Una de las medidas de mayor impacto para los inquilinos es la recuperación de una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual.
La medida permite solicitar extensiones anuales hasta alcanzar un máximo de dos años adicionales en determinados contratos cuyo período de prórroga obligatoria, prórroga tácita u otras situaciones contempladas por la norma finalice antes del 31 de diciembre de 2028.
Entre los requisitos figura que el inquilino esté al corriente del pago de la renta y lo haya estado durante los ocho meses anteriores.
Durante esta extensión se mantienen, como regla general, los términos y condiciones del contrato vigente.
La norma contempla excepciones en las que el propietario puede no quedar obligado a aceptar la prórroga, entre ellas determinados acuerdos entre las partes o la necesidad acreditada del arrendador de recuperar la vivienda en los supuestos previstos legalmente.
Límite extraordinario a determinadas subidas del alquiler
El decreto también vuelve a establecer un régimen extraordinario para las actualizaciones anuales de determinadas rentas hasta el 31 de diciembre de 2027.
Cuando la renta ya se encuentre por encima del límite correspondiente del sistema estatal de referencia, no procederá un incremento.
En los demás casos, propietario e inquilino pueden alcanzar un nuevo acuerdo sobre la actualización. Si no existe ese nuevo acuerdo, la subida no podrá superar el 2%.
Por tanto, el 2% no funciona exactamente como un límite idéntico para cualquier alquiler y cualquier situación, sino dentro de las condiciones fijadas por el nuevo decreto.
Nuevas reglas para alquileres temporales y por habitaciones
El RDL 29/2026 también regula con mayor detalle los alquileres temporales y los contratos por habitaciones.
Los contratos de vivienda temporal deberán responder a una causa que justifique realmente ese carácter temporal. La norma busca evitar que contratos que en la práctica funcionan como alquileres de vivienda habitual sean utilizados como alquileres temporales para eludir las protecciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Los contratos temporales anteriores al nuevo decreto continuarán rigiéndose por el régimen que tenían hasta que termine el plazo pactado. Si posteriormente se renuevan, deberán adaptarse a la nueva regulación.
También se introducen límites específicos para el alquiler por habitaciones, entre ellos reglas sobre la suma de las rentas cuando diferentes habitaciones de una misma vivienda se alquilan simultáneamente.
Deducción del 10% del alquiler en el IRPF
El decreto introduce además una nueva deducción estatal para determinados contribuyentes que pagan alquiler por su vivienda habitual.
Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales podrán deducirse el 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler, con límites que varían según el nivel de ingresos.
La base máxima de la deducción alcanza los 11.630 euros para quienes tengan una base imponible de hasta 23.007,20 euros y disminuye progresivamente para quienes se encuentren entre esa cifra y el límite máximo establecido.
Préstamos de hasta 50.000 euros al 0% para comprar la primera vivienda
Otro de los cambios destacados es la creación del mecanismo TU CASA, gestionado a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO).
El programa permitirá complementar una hipoteca privada mediante financiación pública equivalente al menor importe entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 euros.
Los préstamos tendrán un interés del 0% y no cobrarán comisiones.
La medida está destinada a facilitar la compra de la primera vivienda habitual a personas que pueden asumir una hipoteca pero tienen dificultades para reunir el ahorro necesario para la entrada.
El segundo decreto no entra en vigor hasta el 15 de noviembre
La situación del Real Decreto-ley 28/2026 es distinta.
El propio texto establece expresamente que su entrada en vigor será el 15 de noviembre de 2026.
Este decreto modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y cambia de forma importante el sistema de renovación de los contratos de vivienda habitual.
Cuando hayan transcurrido al menos cinco años de contrato, o siete años cuando el propietario sea una persona jurídica, el alquiler se podrá prorrogar automáticamente por nuevos períodos sucesivos de cinco o siete años si ninguna de las partes comunica su intención de finalizarlo.
El propietario deberá comunicar la no renovación con al menos seis meses de antelación, mientras que el inquilino mantiene un preaviso de dos meses.
Indemnización cuando el propietario decide no renovar
El mismo decreto establece una indemnización en determinados casos cuando sea el propietario quien comunique válidamente que no desea continuar con el contrato.
La cuantía será el mayor de dos importes: doce mensualidades calculadas conforme al valor correspondiente del sistema estatal de referencia de precios del alquiler, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda.
Cuando no pueda obtenerse un valor individualizado mediante el sistema estatal de referencia, se utilizará como referencia la renta mensual vigente.
El decreto recoge varias excepciones en las que esa indemnización no será exigible, por lo que no puede interpretarse como una compensación automática en cualquier finalización de contrato.
También establece un régimen transitorio: las comunicaciones válidas de no renovación efectuadas antes de la publicación del nuevo decreto conservan su eficacia y no quedan sometidas automáticamente a la nueva indemnización.
La Diputación Permanente tendrá que decidir antes
Aunque el RDL 28/2026 fija el 15 de noviembre como fecha de entrada en vigor, sigue sometido al mismo procedimiento constitucional que cualquier real decreto-ley.
La Diputación Permanente deberá pronunciarse sobre su convalidación o derogación dentro de los 30 días posteriores a su promulgación.
Ese plazo termina antes del 15 de noviembre. Por tanto, cuando llegue la fecha prevista para la entrada en vigor del nuevo sistema de renovaciones e indemnizaciones ya debería conocerse si el decreto ha sido convalidado.
Si es convalidado, las nuevas reglas comenzarán a aplicarse el 15 de noviembre en los términos previstos por la norma.
Si es derogado por la Diputación Permanente, esas nuevas reglas no llegarían a entrar en vigor en esa fecha.
Qué ocurre mientras se espera la votación
La diferencia entre ambos decretos es por tanto fundamental.
El RDL 29/2026 comienza a aplicarse el 8 de octubre y estará vigente mientras no sea derogado en la votación parlamentaria.
El RDL 28/2026 tiene una entrada en vigor diferida hasta el 15 de noviembre y antes deberá pasar igualmente por el control de la Diputación Permanente.
Para inquilinos y propietarios, esto significa que no todas las medidas anunciadas comienzan a funcionar al mismo tiempo.
¿Y qué ocurriría después de las elecciones del 29-N?
Si los decretos son convalidados, las elecciones generales no los eliminan automáticamente.
Seguirían formando parte de la legislación vigente aunque cambie el Gobierno después del 29 de noviembre.
Un futuro Ejecutivo y una nueva mayoría parlamentaria que quisieran modificar o eliminar estas medidas tendrían que aprobar posteriormente otra norma con rango suficiente para hacerlo.
Por tanto, la primera fecha importante no es la de las elecciones, sino la de la votación de la Diputación Permanente: será ese órgano el que determine en las próximas semanas cuáles de estas medidas llegan consolidadas al nuevo escenario político que comenzará tras el 29-N.
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