La propuesta de rezonificación de la Pequeña Habana avanza hacia la Comisión de la Ciudad de Miami con un elemento que alarma a residentes e inquilinos: permitiría edificios de hasta ocho pisos y hasta 150 viviendas por acre sin exigir a los promotores ningún porcentaje de unidades de renta restringida.
Un análisis municipal calcula que la propuesta generaría capacidad para unos 20.000 residentes adicionales en el área —cifra que representa el máximo teórico, no una previsión de crecimiento real—. El plan afecta cientos de parcelas en Little Havana y el distrito del río Miami, y la Junta de Planificación, Zonificación y Apelaciones lo aprobó el 3 de septiembre por siete votos contra tres.
El punto más controvertido es la ausencia de requisito de vivienda asequible. Los documentos de planificación sostienen que una mayor oferta «puede facilitar» opciones más baratas, pero no lo convierte en obligación. Los promotores podrían construir exclusivamente a precio de mercado, en un barrio donde el alquiler promedio de un dormitorio en Miami ronda los 2.500 dólares mensuales y la Pequeña Habana es uno de los últimos refugios con rentas por debajo de los 1.000 dólares.
El barrio concentra cerca del 20% del parque de alquiler de Miami y más de una cuarta parte de las unidades más baratas de la ciudad. Para los inquilinos actuales, la llegada de nuevos edificios plantea una pregunta directa: ¿qué ocurre con los apartamentos antiguos que hoy ofrecen esas rentas bajas cuando el suelo se revaloriza?
La ley estatal Live Local Act —revisada por tercera vez en 2026— ofrece una vía paralela: proyectos elegibles pueden obtener beneficios de densidad si reservan al menos el 40% de sus unidades como alquileres asequibles durante 30 años. Pero ese umbral podría no alcanzar a los hogares de menores ingresos del barrio, y la rezonificación propuesta no replica ese requisito.
Como contraste, el complejo Brisas del Sol —146 apartamentos inaugurados en marzo con una inversión de 53,3 millones de dólares, incluyendo 2,25 millones en fondos federales de la ciudad— sí impone restricciones explícitas de ingresos, entre el 30% y el 80% del ingreso medio del área. Es el modelo que la rezonificación no reproduce.
La infraestructura suma otra preocupación concreta. Una revisión preliminar de las escuelas públicas del condado Miami-Dade concluyó que seis de las nueve instituciones educativas que atienden el área afectada carecen de capacidad suficiente para absorber el desarrollo contemplado. Residentes también cuestionan la capacidad de carreteras, agua potable, alcantarillado y sistemas de evacuación ante huracanes.
Tras las presiones comunitarias, la ciudad retiró casi todas las parcelas cercanas a casas unifamiliares al sur de la Calle Ocho y en la calle 9. La Calle Ocho quedó excluida del plan porque ya permite edificios más altos.
El debate lleva años gestándose. La firma Plusurbia, fundada por Juan Mullerat, desarrolló propuestas de revitalización del barrio desde 2015, apostando por lo que denominó «densidad inversa»: mayor densidad permitida en lotes más pequeños para evitar la concentración de grandes proyectos. «Cuanto más pequeño el lote, más densidad te daría la ciudad», explicó Megan McLaughlin, directora de proyectos de preservación de la firma.
En paralelo, talleres comunitarios celebrados en octubre en el Parque José Martí reunieron a vecinos que señalaron qué quieren preservar: una casa de 1922, balcones a la calle, ventanitas de café y detalles arquitectónicos históricos.
El calendario institucional es tentativo pero relevante. El personal de planificación anticipó que la Comisión de la Ciudad consideraría la propuesta este mes —la reunión ordinaria más próxima es el 22 de octubre—, con consultas adicionales en noviembre y una segunda lectura en diciembre. Después, la propuesta requeriría revisión estatal de al menos 60 días y hasta seis meses si los revisores plantean preguntas, por el volumen de acreaje involucrado en los cambios de uso del suelo.
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