La Ley 187 de 2026, conocida como Ley de la Vivienda, entró en vigor este miércoles 21 de octubre en Cuba, siete días después de su publicación en la Gaceta Oficial n.º 86 del 14 de octubre. La norma, aprobada por la Asamblea Nacional del Poder Popular el 30 de julio, sustituye a la Ley General de la Vivienda de 1988 y modifica las reglas sobre propiedad, compraventa, conservación y acceso a los inmuebles.
El texto reconoce el derecho a poseer dos viviendas, además de una de descanso o veraneo debidamente identificada; regula las compraventas con extranjeros y personas jurídicas; establece pagos sin efectivo y utiliza el valor catastral como referencia tributaria.
Hasta dos viviendas, además de la de «descanso o veraneo»
El artículo 4.1 establece: «Se reconoce el derecho a las personas naturales a tener hasta dos viviendas en propiedad, sin perjuicio del que posee sobre la vivienda de descanso o veraneo, que así esté declarado en el título constitutivo».
La distinción permite tener dos viviendas sin incluir en ese límite la destinada a descanso o veraneo, siempre que esa condición figure en su título.
Si se demuestra que una persona supera el límite permitido, el director municipal de Vivienda puede disponer mediante resolución la pérdida de la vivienda adquirida más recientemente, después de tramitar el expediente correspondiente.
Compraventas con extranjeros y empresas
Aunque el artículo 3 identifica de forma general a las personas naturales como ciudadanos cubanos y extranjeros con residencia permanente, establece excepciones para la actividad inmobiliaria y la compraventa.
El artículo 89 contempla expresamente operaciones entre personas naturales, entre personas naturales y jurídicas y entre personas jurídicas, cubanas o extranjeras. También dispone que los extranjeros que adquieren una vivienda quedan sujetos a los derechos y obligaciones de la ley.
Las compraventas se formalizan mediante escritura pública ante un notario con sede en la provincia donde se encuentra el inmueble, por el precio acordado entre las partes. Se exceptúan las operaciones a favor del Estado y las derivadas de determinados actos administrativos de asignación.
Las entidades económicas no estatales pueden adquirir por compraventa hasta dos viviendas, siempre que no excedan esa cantidad mediante otras formas de transmisión. La norma también permite comprar derechos sobre viviendas en construcción, conforme a su reglamento.
El pago de la compraventa no puede hacerse en efectivo
El artículo 90 establece que el precio pactado debe pagarse mediante instrumentos previstos en la legislación bancaria o cualquier otra modalidad que no sea en efectivo.
Antes de vender, el propietario debe haber liquidado las deudas por el precio de la vivienda, cumplir con el pago del impuesto y acreditar la inscripción del inmueble en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles.
La obligación registral alcanza también a las transmisiones de dominio, las cargas, las modificaciones constructivas y otros derechos sobre la vivienda.
El valor catastral determina la referencia tributaria
La ley modifica los artículos 44 y 203 de la Ley del Sistema Tributario e introduce el valor catastral en la determinación de las bases imponibles.
Para las compraventas, se toma como base el precio de transferencia, siempre que sea igual o superior al valor catastral. Para las transmisiones por otros conceptos, la modificación del artículo 203 establece como referencia el valor catastral dictaminado por la autoridad competente.
En las permutas con compensación, la base imponible para quien recibe esa compensación incorpora el valor catastral más el importe recibido. Estas disposiciones regulan la base sobre la que se calcula el impuesto; no establecen por sí mismas un porcentaje tributario único.
Ausentarse exige nombrar un representante
La nueva ley no reproduce la pérdida automática de la vivienda por emigración que contemplaba la legislación anterior. Sin embargo, mantiene obligaciones de conservación y representación para los propietarios ausentes.
El artículo 139.3 exige que el titular que pretenda ausentarse nombre un representante para actuar ante emergencias sanitarias, procedimientos administrativos o judiciales y otras situaciones. En edificios sujetos a propiedad horizontal, este representante debe atender las obligaciones correspondientes.
Además, los titulares deben recuperar las condiciones de uso de las viviendas permanentemente deshabitadas que carezcan de seguridad, protección, limpieza o mantenimiento y cuyo deterioro afecte al entorno, aunque no hayan sido declaradas en ruina.
Si el abandono provoca una declaración de ruina y el propietario no adopta medidas para recuperar el inmueble, la Dirección Municipal de la Vivienda puede solicitar al tribunal la pérdida del derecho y su posterior disponibilidad para una nueva asignación.
Vivienda familiar y protección de convivientes
El artículo 61 establece que la condición de vivienda familiar debe inscribirse en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles y dispone que la vivienda familiar es inembargable. Si existe un conflicto sobre esa condición, corresponde decidir al tribunal.
Aunque el propietario puede determinar con quién convive y solicitar el cese de la convivencia, esa facultad tiene límites.
El artículo 66 protege a determinados familiares, parejas y personas mayores vulnerables cuando no tienen otra vivienda, lugar de residencia ni medios para procurárselo. La protección puede perderse si ejercen violencia contra el propietario u otros titulares.
La ley también considera nulas las compraventas, permutas y donaciones que vulneren la protección reconocida a esos convivientes.
Herencias y derechos de quienes ocupan la vivienda
Cuando los herederos llegan a un acuerdo, la adjudicación se formaliza ante notario; si existe conflicto, se resuelve judicialmente.
Si el propietario fallece sin herederos ni legatarios y la vivienda permanece ocupada por otras personas, el artículo 86 dispone su transferencia al Estado una vez transcurridos dos años.
En ese supuesto, la Dirección Municipal de la Vivienda reconoce el derecho a adquirir la propiedad a quienes hayan ocupado el inmueble con consentimiento del fallecido durante, al menos, los cinco años anteriores a su muerte.
El Consejo de la Administración Municipal también puede autorizar la transferencia, con pago del precio, a ocupantes que no cumplan ese requisito cuando existan circunstancias que lo justifiquen y no sean titulares de otra vivienda.
Subsidios con obligaciones durante quince años
Recibir una vivienda o construirla con ayuda estatal puede limitar su posterior transmisión.
El artículo 53 obliga a quienes reciben un subsidio para construir por esfuerzo propio a reintegrar el monto subsidiado si venden o donan la vivienda durante los primeros quince años, en los supuestos previstos por la ley.
Para otras viviendas asignadas con recursos o precios subsidiados se establecen derechos de adquisición preferente del Estado, autorizaciones administrativas o devolución del subsidio, según el caso.
Estas obligaciones deben constar en el título y en el registro. El plazo se cuenta desde la primera asignación estatal: las transmisiones posteriores no reinician los quince años.
Jóvenes y familias con tres o más hijos
Los artículos 63 y 64 prevén programas para facilitar el acceso a una vivienda adecuada a jóvenes de entre 18 y 30 años.
Entre las medidas figuran subsidios para materiales, créditos, préstamos, ayudas parciales al precio, beneficios fiscales, alquileres temporales y entrega prioritaria de viviendas construidas o adquiridas por organismos y entidades económicas.
También se contemplan medidas diferenciadas para mujeres jóvenes en situaciones de maternidad temprana, discapacidad, violencia de género o vulnerabilidad económica.
La ley identifica como población priorizada a madres, padres y otras personas que tienen a su cargo tres o más niños o adolescentes, además de otros grupos con necesidades habitacionales.
Gastos comunes y administración de edificios
Los titulares de apartamentos deben contribuir a la limpieza, el mantenimiento, la conservación y la rehabilitación de los elementos comunes del edificio.
La norma incluye entre estos elementos las estructuras, fachadas, escaleras, ascensores, cisternas, tanques, bombas de agua y otras instalaciones colectivas.
La junta de administración, integrada por los titulares, puede aprobar ingresos y gastos, fijar cuotas mensuales y gestionar cuentas bancarias de la comunidad. Su ejecutivo está compuesto por un presidente, un secretario y un tesorero.
La ley reconoce además las cooperativas de vivienda y mantiene las microbrigadas como forma de construcción. Las viviendas edificadas por microbrigadistas se les transfieren con un descuento del 30 % del precio.
Cinco años para solicitar determinadas transferencias
Las disposiciones transitorias conceden cinco años desde la entrada en vigor para que determinados ocupantes legítimos, usufructuarios y arrendatarios comprendidos en ellas soliciten la transferencia de la propiedad.
Si dejan vencer ese plazo, caduca el derecho a solicitarla por esa vía y pasan a quedar como arrendatarios de una vivienda estatal, según el supuesto correspondiente.
Los derechos adquiridos bajo normas anteriores conservan su validez. Asimismo, los asuntos que ya estaban en tramitación ante las autoridades de Vivienda o los tribunales continúan conforme a las disposiciones bajo las cuales se iniciaron.
Críticas al texto
El economista Elías Amor cuestionó la ley por no definir un papel claro para los bancos ni establecer garantías suficientes para un sistema de crédito hipotecario, lo que a su juicio desincentiva la inversión privada en un contexto donde el déficit habitacional supera las 929,000 viviendas.
El límite de dos propiedades por persona también fue señalado por Amor como un freno a la inversión en un mercado que necesita con urgencia ampliar su oferta.
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