El mercado de condominios de Miami se ha convertido en uno de los más difíciles del país para los vendedores del sector inmobiliario en Florida.
Un nuevo informe de Redfin revela que en septiembre había un estimado de 274% más vendedores que compradores en el área metropolitana de Miami, lo que equivale a casi cuatro vendedores por cada comprador, colocando a Miami como el tercer mercado más desequilibrado entre las 50 mayores áreas metropolitanas de Estados Unidos.
A nivel nacional, la brecha entre oferta y demanda de condominios alcanzó su punto más extremo desde 2013. Hay un 123% más de vendedores que de compradores, con 197,248 unidades en venta frente a apenas 88,460 compradores activos en septiembre. Un año antes, esa diferencia era de 95,5%, lo que ilustra la velocidad con que se ha deteriorado el mercado.
Solo San Antonio, con 459% más vendedores que compradores, y Houston, con 322%, superan a Miami en este desequilibrio. Austin ocupa el cuarto lugar con 258%.
El giro es radical si se compara con el auge pandémico. En septiembre de 2021 había un 25,1 % menos de vendedores que compradores. En cinco años, el número de compradores cayó 54% y el de vendedores subió 36%.
Los factores que explican el exceso de oferta se acumulan con especial fuerza en Florida. Las primas de seguro se han disparado por el riesgo de huracanes. El seguro maestro de asociaciones en Miami-Dade subió 164% entre 2021 y 2024.
Un análisis de FirstService Residential situó por encima de los 1,900 dólares mensuales las cuotas promedio en los edificios altos de Miami-Dade incluidos en su estudio.
La legislación de Florida exige estudios de reservas estructurales para determinados edificios de tres o más plantas habitables y establece obligaciones de financiación, aunque contempla excepciones y mecanismos temporales de flexibilización.
Desde el 3 de agosto de 2026, Fannie Mae y Freddie Mac aplican requisitos más estrictos para revisar la elegibilidad de proyectos de condominios, con mayores controles sobre sus reservas financieras, aunque determinadas operaciones están exentas.
El precio mediano de venta de condominios en Estados Unidos cayó un 0,8 % interanual en septiembre, hasta situarse en unos 339,000 dólares.
En Miami-Dade, el precio mediano de condominios y viviendas adosadas fue de 417,090 dólares, un 0,69 % menos que un año antes, según Miami Realtors.
A escala nacional, el 37 % de los condominios vendidos en septiembre había registrado alguna rebaja de precio, mientras que el tiempo típico transcurrido desde su salida al mercado hasta la firma de un contrato fue de 63 días, frente a los 35 días de hace cinco años.
El panorama es inusualmente favorable para quienes están en posición de comprar. Cecilia Cordova, agente de Redfin en Miami que vive en un condominio, lo resume con claridad: «Busca un vendedor motivado, y hay muchos».
Cordova señala que el inventario disponible alcanza para «los próximos tres o cuatro años» y recomienda investigar a fondo la salud financiera del edificio antes de cerrar cualquier trato, para evitar sorpresas con derramas futuras.
Para los propietarios que necesitan vender, el consejo es menos alentador. «Si realmente necesitas vender, la estrategia es listar por debajo del precio de cualquier otra unidad comparable en el mismo edificio. No es momento de experimentar con un precio más alto», advierte Cordova.
Asad Khan, economista senior de Redfin, ve una oportunidad concreta para quienes tienen ahorros listos: «Para los inquilinos que han ahorrado para el pago inicial y están listos para construir patrimonio, estas condiciones favorables al comprador son una oportunidad. Los compradores tienen más opciones y más posibilidades de encontrar un lugar que les guste».
Quienes no puedan o no quieran vender de inmediato tienen otra alternativa: alquilar su unidad mientras el mercado se reequilibra, una opción que la propia Cordova sugiere para propietarios sin urgencia de liquidez.
Miami-Dade también ofrece hasta $3,500 por hogar a través de su programa de alivio hipotecario para cubrir pagos atrasados de hipoteca, cuotas de HOA o seguro, dirigido a familias con ingresos de hasta el 140% del ingreso medio del área. Está destinado a propietarios que utilizan la vivienda como residencia principal y cumplen los requisitos de ingresos.
El único mercado entre los 50 analizados donde los vendedores de condominios aún tienen ventaja es Nassau County, Nueva York, con 32% menos vendedores que compradores.
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