Resolución 16/2026

RESOLUCIÓN 16/2026

POR CUANTO: El Decreto-Ley No. 42 “De la Reorganización del Sistema de la Pla-nificación Física y la Creación del Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Ur-banismo”, de 22 de julio de 2021, extingue el Instituto de Planificación Física y creael Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, en lo adelante INOTU,como organismo de la Administración Central del Estado, con subordinación verticalen toda la nación y regula que todas las menciones que en la legislación vigente se hacerespecto a funciones, derechos y obligaciones del Instituto de Planificación Física, lasdirecciones municipales o provinciales de Planificación Física, se entienden referidas al Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, en correspondencia con suestructura aprobada.

POR CUANTO: El Decreto-Ley 332 “Organización y Funcionamiento del Catastro Nacional”, de 30 de junio de 2015, establece en su Disposición Especial Primera que elpresidente del Instituto de Planificación Física de conjunto con los ministros de Finanzas y Precios, Justicia y la Agricultura, establecen los indicadores para la determinación delvalor catastral, que se toma como base en el cálculo de los impuestos vinculados al uso ytitularidad de los bienes inmuebles.

POR CUANTO: La Resolución 173 emitida por el presidente del Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Urbano, de 5 de octubre de 2022, regula la metodología paradeterminar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana y rural.

POR CUANTO: La Resolución 7 emitida por el presidente del Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Urbano, de 22 de marzo de 2023, regula el “procedimientopara la tramitación interna por las delegaciones provinciales, la delegación del munici-pio especial isla de juventud y las direcciones municipales de ordenamiento territorial yurbanismo”, en lo relativo al Departamento de Catastro para la determinación del valorcatastral de bienes inmuebles de naturaleza urbana y rural.

POR CUANTO: Teniendo en cuenta la necesidad de introducir conceptos y elementosactualizados para el cálculo del valor de la tierra, que sirva de referencia para los impues-tos y compraventa de las viviendas, asegurar lo dispuesto en las leyes de la Vivienda y de Tierra Agropecuaria y Forestal y atemperar esta norma con la actualidad económica y socialdel país en correspondencia con las transformaciones económicas y sociales, resulta nece-sario actualizar la “Metodología para determinar el valor catastral de los bienes inmueblesde naturaleza urbana”, así como la “Metodología para determinar el valor catastral de losbienes inmuebles de naturaleza rural”, y en consecuencia modificar la citada Resolución 173.

POR TANTO: En el ejercicio de la atribución que me está conferida en el

Artículo 145,inciso d) de la Constitución de la República de Cuba,

RESUELVO

PRIMERO: La presente Resolución tiene por objeto establecer la “Metodología paradeterminar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana”, así como la“Metodología para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturalezarural”, que se adjuntan como Anexos I y II respectivamente, que forman parte integrantede esta.

SEGUNDO: Para las zonas con regulaciones especiales y la inversión extranjera setoma como base en el cálculo del valor del suelo lo dispuesto en las metodologías y seaplican los coeficientes de corrección de acuerdo con las características de la inversión yen las normas vigentes en esa materia.

DISPOSICIÓN FINAL

PRIMERA: La presente Resolución entra en vigor a los siete (7) días posteriores a supublicación en la Gaceta Oficial de la República de Cuba.

SEGUNDA: Derogar la Resolución 173 del presidente del Instituto Nacional de Orde-namiento Territorial y Urbano, de 5 de octubre de 2022.

PUBLÍQUESE en la Gaceta Oficial de la República de Cuba.

ARCHÍVESE el original en el protocolo de disposiciones jurídicas que obra en la Di-rección Jurídica de este Instituto.

DADA en La Habana, a los 21 días del mes de agosto de 2026, “Año del Centenariodel Comandante en Jefe Fidel Castro Ruz”.

Raúl Omar Acosta Gregorich

Presidente

ANEXO I

METODOLOGÍA PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRALDE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA.

I. OBJETIVO

El objetivo de esta metodología es establecer los requerimientos para la determinacióndel valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, que incluye el valor de lasuperficie del suelo más el de las construcciones realizadas sobre esta.

El valor catastral se aplica en los asentamientos humanos, ya sean urbanos o rurales,de manera concentrada o dispersa.

Todo inmueble tiene asociado tres valores:

a) Valor real (contable registrado) la renta, fruto o producto del mismo que tieneexistencia verdadera o efectiva y se registra contablemente, en otras palabras, eslo que se deriva de la utilidad que puede brindar;

b) valor de mercado, de compra y venta que resulta el mayor precio en términos mo-netarios que un inmueble puede alcanzar en un mercado abierto, permitiendo untiempo razonable para encontrar un comprador, que tenga completo conocimientode todos los usos posibles o limitaciones del inmueble y en dependencia de lasfluctuaciones financieras que ocurren en su entorno; y

c) valor catastral, el cual tiene un carácter administrativo distinto a los anteriores yse toma como referencia o sirve de base a las actuaciones de la Administración Pública es diferente al valor real y al valor de mercado y, aunque debe guardarrelación con este último, nunca puede superarlo.

El valor catastral corresponde al valor de la superficie del suelo más las construccio-nes incluidas en la superficie total que ocupa un inmueble.

Se calcula a partir de un procedimiento uniforme y homogéneo, reglamentado paratodo el país, que responde a criterios de equidad claramente establecidos, a partir delas características de los inmuebles que se registran en el Catastro Nacional; dicho valores afectado por diferentes coeficientes influidos por circunstancias tanto internas comoexternas al inmueble objeto de valoración.

La determinación del valor catastral de los bienes inmuebles tiene incidencia en dis-tintos ámbitos: en sectores de la administración, con fines tributarios, urbanísticos, trans-ferencia de propiedad, política del sector inmobiliario y la utilización en la valoración deactivos en concreto.

El valor catastral del bien inmueble se publica en el Sitio Web del Catastro.

II. TÉRMINOS Y DEFINICIONES

Módulo de valor (M): valor básico de la unidad de superficie de un bien inmueble,expresado en pesos por metros cuadrados.

El módulo de valor se fija por disposición expresa del Ministerio de Finanzas.

Módulo básico del suelo (MBS) y de las construcciones (MBC): valor general de lasuperficie del suelo y de las construcciones por metros cuadrados.

Se establece para cada área homogénea, vinculado al módulo de valor.

Zonas homogéneas: resultan de la división del ámbito urbano-territorial (área geo-gráfica del asentamiento humano), en respuesta a características económicas y socialescomunes, donde las facilidades urbanísticas son similares.

Polígonos de características similares: resultan de la división de las zonas homogéneasen unidades territoriales menores.

Estos polígonos se clasifican de acuerdo con su coherencia, tipologías urbanísticas, ar-quitectónicas y constructivas, tipo de uso predominante de los inmuebles que los integran,accesibilidad a los servicios y niveles de equipamiento.

Ponencia de valores: conjunto de documentos administrativos que almacenan loscriterios reguladores de la valoración catastral, que establecen los criterios valorativos,coeficientes correctores y tablas de valoración de los dos elementos que integran el valorcatastral, la superficie del suelo y las construcciones.

Se concretan y argumentan los valores básicos de cada polígono, calle, tramo de calle ozona, aplicable a cada uno de los inmuebles, situados en el territorio que corresponde adicha ponencia.

Valor catastral: resultado de aplicar la ponencia de valores a un bien inmueble deter-minado, en dependencia de las características físicas que figuran en el Catastro Nacionalsiguientes:

1. Superficie construida y sin construir.

2. Material de construcción empleado.

3. Fecha de construcción.

4. Estado de la construcción.

5. Servicios de los que dispone.

6. Tipos de usos.

Superficie total: comprende toda el área definida por los límites de las parcelas, consi-derado como el área que ocupan las construcciones y las áreas no construidas.

Superficie construida: áreas de las instalaciones permanentes con techo, paredes y pi-sos; que puede carecer de algunos de estos elementos, pero las características del usoal que está destinada igualmente así lo permiten, por ejemplo: portales, áreas techadasdestinadas a parqueo, instalaciones en los campos deportivos, parques de diversiones ypiscinas.

En el caso de las instalaciones de más de un nivel la superficie construida es la sumade las áreas de todos los niveles.

Superficie ocupada con fines catastrales: área ocupada por las instalaciones permanen-tes sobre la superficie del terreno de la parcela (superficie construida en la primera planta).

Los apartamentos u otros inmuebles de un edificio no se consideran superficies ocupa-das; incluye elementos como porches cerrados y voladizos cubiertos y cerrados al menosen tres de sus cuatro caras; no incluye patios o entradas cementadas a los edificios.

Facilidades urbanísticas: conjunto de instalaciones de servicios y de infraestructurastécnicas, así como a la morfología y calidad medioambiental que determinan el grado y lacalidad de la urbanización de un espacio habitado e incrementan el valor del suelo.

Centros intermedios: asentamientos humanos donde, adicionalmente a sus funcionespolítico administrativas y a cumplir con los requisitos establecidos para los urbanos, semuestra un significativo desarrollo económico y social. Esta clasificación funcionalcorresponde a la establecida por el Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Ur-banismo (INOTU) en el Esquema Nacional de Ordenamiento Territorial (ENOT).

Edificaciones y espacios protegidos: como resultado de los planes de ordenamientoterritorial y urbano se recogen en un Catálogo las edificaciones y espacios que requierende un tratamiento especial diferenciado con vistas a su preservación o protección.

Grado de accesibilidad: se refiere a la accesibilidad a los servicios y a una zona ho-mogénea, esté o no subdividida en polígonos, desde un lugar cualquiera del asentamientohumano. La distancia a recorrer se debe corresponder con las establecidas en la Norma Cubana, y el acceso no debe verse impedido por barreras naturales o antrópicas.

Calidad del medio ambiente: considera la tipología urbanística, estado de la edificación,ambiente ecológico, vulnerabilidad, contaminación, orden público y tranquilidad ciuda-dana y la urbanidad.

Nivel de equipamiento: está dado por el grado de satisfacción de aquellas necesidadesfundamentales, tanto de carácter diario como periódico, y depende, esencialmente, de laexistencia de las instalaciones que cumplan la función de solventar dichas necesidades ysu estado técnico.

III. AUTORIDADES RESPONSABLES

Son responsables de exigir el cumplimiento de lo establecido en esta metodología:

1. El presidente del INOTU.

2. El director general de Ordenamiento Territorial y Urbanismo del INOTU.

3. El director de Catastro del INOTU.

4. Los delegados provinciales y los directores municipales del INOTU.

IV. ESTRUCTURA ORGANIZATIVA

Para la aplicación de la metodología de valoración catastral se organizan grupos detrabajo en las diferentes instancias territoriales, integrados por especialistas designadosde los organismos y entidades que forman parte de las comisiones municipales y provin-ciales de Catastro.

V. GENERALIDADES PARA LA DELIMITACIÓN DE LAS ZONASHOMOGÉNEAS Y POLÍGONOS DE CARACTERÍSTICAS SIMILARES

Para la valoración catastral de los suelos urbanos se parte de establecer una jerarquía deasentamientos humanos que brinda los primeros elementos a considerar en la formaciónde ese valor; adicionalmente, se consideran como elementos determinantes, al momentode definir dicho valor, las zonas homogéneas y polígonos de características similares, lascaracterísticas de la calle, la manzana y hasta la propia parcela.

El método de evaluación contempla dos acciones básicas:

- 1. Zonificación de los asentamientos humanos y división en polígonos.

- 2. Cualificación de las zonas y polígonos.

Con el objetivo de lograr una mayor homogeneidad para todo el país se han estableci-do siete zonas homogéneas; a partir de ellas se constituirán los polígonos de caracterís-ticas similares con la función de determinar las desigualdades que se establecen dentrode cada zona; esto no niega la definición de otras diferencias a nivel de calle, manzana yhasta parcelas.

Es por ello recomendable iniciar el estudio por áreas más pequeñas, en corresponden-cia con los barrios o repartos conformadores del asentamiento, lo cual facilita el análisispor el nivel de conocimiento que se posee de ellos.

A partir de estos se conformarán las zonas mayores.

Para esta zonificación se recomienda utilizar el límite del asentamiento humano y lasdelimitaciones dadas por la Unidad Básica de Información Territorial; tener en cuenta laexistencia dentro de sus límites de zonas con características de fincas rústicas que debenser evaluadas según las facilidades urbanísticas correspondientes.

V.1. CLASIFICACIÓN DE LOS ASENTAMIENTOS HUMANOS Y TIPOSDE ZONAS

El nivel de jerarquía del asentamiento humano está dado por el nivel que ocupa en el Sistema de Asentamientos Humanos (SAH), según su función territorial; incorpora otroselementos a evaluar como son: función político administrativa, clasificación como urbano orural, entre otros.

La tabla número 1, muestra la distribución de las zonas según la clasificación funcionalde los asentamientos humanos.

En cuanto a la clasificación de las zonas se ha establecido lo siguiente:

Zona 1: se corresponde con los asentamientos rurales dispersos, donde el equipamientosocial y la infraestructura técnica resultan mínimos, casi inexistentes.

Zona 2: se corresponde con los asentamientos rurales concentrados donde aparecenalgunos niveles de facilidades urbanísticas, fundamentalmente referidos a losservicios básicos y a las infraestructuras técnicas, eléctricas y de abasto de agua.

Zona 3: se corresponde con las periferias urbanas donde se presentan los menoresniveles de equipamiento urbano, servicios e infraestructura técnica. En oca-siones presentan condiciones entre regulares y malas en el medio ambiente.

Se aplica a todas las periferias en cualquier tipo de asentamiento humano clasificadocomo urbano.

Zona 4: se corresponde con las zonas intermedias de las urbanizaciones, y llega a serel anillo de tránsito entre las áreas centrales y las zonas periféricas.

Se localizan cercanas a los centros de servicios y en ocasiones contienen los subcentros.

Los niveles de satisfacción en cuanto a los servicios sociales, equipamiento e infraes-tructura técnica se consideran entre bien y regular; se aplica a todos los asentamientoshumanos clasificados como urbanos.

Zona 5: se corresponde con las áreas centrales de las urbanizaciones, coincidentes lamayoría de las veces con los centros históricos, tradicionales o de servicios;es donde se dan los mejores niveles en cuanto a servicios sociales e infraes-tructura técnica; constituyen centros de servicios a nivel municipal, provin-cial y hasta regional.

Se aplica a todos los asentamientos humanos clasificados como urbanos.

Zona 6: se corresponde con repartos o barrios de las urbanizaciones, con alto valorurbanístico y arquitectónico, buena calidad ambiental y algún nivel de equi-pamiento y satisfacción de los servicios. Hay niveles medios y en ocasionesaltos en la satisfacción de los servicios, el equipamiento social y las infraes-tructuras técnicas. Se aplica a todos los asentamientos humanos clasificadoscomo urbanos.

Zona 7: se corresponde con áreas centrales de la urbanización que funcionan comocentros de servicios, políticos, administrativos y culturales de la nación. Seaplica solo a la capital del país.

En la tabla número 2 se establece el factor de corrección de la zona según la clasifica-ción funcional (fc 1) que se aplica al módulo del valor.

Los asentamientos humanos que clasifican como centros intermedios se nominalizanen la tabla número 3.

V.2. CUALIFICACIÓN DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS

A partir de la división del asentamiento humano en manzanas, barrios, repartos o zonasse ponderan cada uno de los factores y sus elementos componentes en el área determina-da. Se procede a la suma de los valores por área con el objetivo de determinar el índicede calidad de cada una.

La clasificación de las zonas homogéneas se establece dentro de los límites de los asen-tamientos humanos urbanos y rurales de los municipios, por considerarse que, de acuerdocon las características de nuestro país, los servicios fundamentales se brindan a este nivelterritorial, además, el Catastro toma el municipio como unidad territorial de información.

Las zonas homogéneas se determinan mediante un análisis específico de cada territorio(municipio) a partir de los polígonos con características similares en cuanto a accesibili-dad a los servicios, la infraestructura técnica y social y la calidad ambiental.

La división del territorio en zonas homogéneas se realiza en plano a escala 1:500, 1:1 000 o 1:2 000 según la cartografía de la ponencia de valores.

Las zonas homogéneas agrupan un conjunto de manzanas con inmuebles de diferentesusos y características. Se debe tener presente que en un municipio existe más de un áreahomogénea.

VI. DELIMITACIÓN DE LOS POLÍGONOS DE CARACTERÍSTICASSIMILARES

Los polígonos son un conjunto de manzanas con características similares, a los que sele aplica el factor de corrección (fc 2), según tabla número 4, al Módulo Básico del Suelo(MBS). Para su delimitación lo primero que se hace es tomar la representación del límitede las zonas homogéneas y comenzar a dividirlas en polígonos considerando los elemen-tos siguientes:

1. Accesibilidad.

2. Uso del suelo.

3. Equipamiento y servicios urbanos.

4. Tipologías urbanísticas y arquitectónicas.

VI.1. ACCESIBILIDAD

Cada polígono tiene similares niveles de accesibilidad, la que se evalúa desde y hastael centro de la zona homogénea donde están ubicados los servicios de mayor nivel, que asu vez se localizan en el polígono de mayor categoría, así como la accesibilidad al propiopolígono y a los servicios que se encuentran dentro de este.

Cuando se evalúen polígonos en asentamientos humanos aislados dentro de un mismomunicipio se sigue el mismo principio explicado anteriormente, aunque además de com-pararse la accesibilidad con respecto al propio polígono y al centro de la zona homogénease considera la accesibilidad de algunos servicios de mayor nivel que están en la cabeceramunicipal u otro asentamiento urbano, con los cuales se mantienen relaciones funcionales.

VI.2. USO DEL SUELO

Para delimitar los polígonos se tiene en cuenta el uso de los inmuebles que lo compo-nen, los que se establecen en la Ley.

A los efectos de las facilidades urbanísticas y determinar el valor catastral del suelo sedefinen los predominantes como: residencial, político administrativo, turístico recreativo,servicios y producción. Se clasifican como polígonos de uso de servicios los de educa-ción, salud, deportes y otros.

El uso específico que tienen las instalaciones se precisa en la evaluación de las cons-trucciones.

El polígono es un área que puede tener varios usos, pero con uno predominante.

VI.3. EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS URBANOS

Se delimita el polígono teniendo en cuenta niveles similares de satisfacción en cuantoal equipamiento y los servicios urbanos.

El equipamiento se considera como el conjunto de edificios y espacios predominan-temente de uso público en donde se desarrollan actividades complementarias a las dehábitat y trabajo, que proporcionan a la población bienestar social y apoyo a las activi-dades económicas, sociales, culturales y recreativas; se trata, entre otros, de los espaciospúblicos y el mobiliario urbano.

Los servicios comprenden los básicos, medios y superiores.

VI.4. TIPOLOGÍAS URBANÍSTICAS Y ARQUITECTÓNICAS

Se delimitan los polígonos acordes a la presencia de similares tipologías urbanísticasy arquitectónicas, las que se definen en la Ley y su Reglamento.

VII. ELEMENTOS PARA LA EVALUACIÓN DE LOS POLÍGONOS

Los elementos para la evaluación de los polígonos son:

1. Infraestructura técnica.

2. Equipamiento urbano.

3. Accesibilidad y movilidad urbana.

4. Medio ambiente.

5. Uso del suelo.

Para la evaluación de los elementos del 1 al 4 se emplea la tabla número 5. El uso delsuelo según factores de la tabla número 4.

VII.1. INFRAESTRUCTURA TÉCNICA

ELECTRICIDAD:

La valoración está en función del nivel de iluminación pública, peatonal y vehicular,según su existencia y estado; se evalúa en total, parcial o inexistente.

ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y DRENAJE:

Se evalúan en total, parcial o inexistente

Total: existencia del servicio.

Parcial: es una solución de servicios de redes técnicas, particular para la zona o partede ella.

Inexistente: no se brinda el servicio.

En el caso del acueducto no se incluyen situaciones coyunturales como pueden ser:que la zona tenga su red, pero por limitaciones en la fuente, roturas, etc., el servicio esbrindado por pipas o parcialmente, en determinado horario; en situaciones como estasse considera el servicio en el rango total, en dependencia del tiempo de las afectaciones.

COMUNICACIONES:

El nivel de satisfacción en las comunicaciones está en dependencia de la existencia yel estado de la red, evaluando la presencia del servicio privado, servicio público o si sonzonas de silencio. Se evalúa en total, parcial o inexistente.

Total: una zona donde exista el servicio, tanto privado como público, e incluso la po-sibilidad de nuevos usuarios.

Parcial: la zona donde los residentes con teléfonos son pocos, no existe la posibilidadde nuevos usuarios y el servicio público es deficiente.

Inexistente: si se trata de una de las llamadas zonas de silencio.

VII.2. EQUIPAMIENTO URBANO

El nivel de satisfacción en el equipamiento urbano está dado por la presencia de es-pacios públicos para el descanso, el estar y la recreación de todos los grupos de edades,niños, jóvenes y adultos, desde las calles y micro parques y parques de barrio hasta losparques de ciudad, dotados del adecuado mobiliario urbano. Se evalúa en total, parcial oinexistente.

VII.3. ACCESIBILIDAD Y MOVILIDAD URBANAS

ACCESIBILIDAD:

Acceso de la población residente en la zona, a los servicios de nivel superior ubicadosen su mayoría en el centro o en los subcentros, teniendo en cuenta la distancia peatonalentre Ia zona y el centro o subcentro, así como el tiempo de demora en un vehículo a partirdel momento de subir al mismo.

VIALES:

La valoración está en función de la pavimentación y su estado. Se tiene en cuenta el Código de Seguridad Vial, debiéndose consultar además, al representante municipal detransporte para lograr una correcta clasificación.

Bueno: se requiere de una valoración del pavimento basado en que la zona, tramo decalle o calle se encuentre asfaltada, presente una conservación sistemática sin presentarbaches o salideros; presencia de aceras, parterres, contenes y corona en las calles y unaseñalización vial del tránsito adecuada, así como los registros de drenaje pluvial en bue-nas condiciones.

Regular: aquel en que no se cumplen todas las condiciones anteriores y generalmentepresentan algunos tramos con dificultades, ejemplo: mala señalización, registros pluvia-les y alcantarillados sin protección, baches, salideros, entre otros.

Malo: presenta deficientes condiciones en las características antes señaladas.

En general no existe pavimento asfaltado o está en malas condiciones.

MOVILIDAD:

Se evalúa por la conectividad vial, las facilidades de transportación y la ubicacióngeográfica.

Conectividad vial: aérea, marítima, automotor, ferroviario.

Si posee las cuatro es muy buena, tres y dos califica como buena, una regular y ningunaconectividad como mal.

Facilidades de transportación: existencia o no de transporte colectivo para el traslado yperiodicidad de los viajes.

Al combinar ambos elementos se califica como bueno, regular o mal.

Ubicación geográfica: la cercanía a vías importantes de carácter nacional, regional olocal, y el impacto que esto produce en el buen funcionamiento del Sistema de Asenta-mientos Humanos, determinará su calificación como buena, regular o mal.

VII.4. MEDIO AMBIENTE

TIPOLOGÍA DE LA TRAMA URBANA:

Tiene en cuenta las condiciones urbanísticas y se clasifica:

Buena: Cuando la separación entre las edificaciones garantiza la privacidad y condi-ciones ambientales aceptables, existencia de jardines, parterres, nivel de arbolado y esbajo el coeficiente de ocupación del suelo, la orientación y arquitectura de la edificaciónfacilita mejores condiciones de convivencia.

Regular: Cuando no se cumplen todas las condiciones establecidas para que sea buena.Esta evaluación se hace mediante la apreciación de dichas condiciones.

Mala: No se cumplen la mayoría de las condiciones anteriores.

ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN:

Se cuantifica por la tipología constructiva predominante, su estado técnico y vulnera-bilidad estructural.

AMBIENTE ECOLÓGICO DE LA ZONA:

Tiene en cuenta la calidad del microclima (ventilación), paisaje, topografía, drenaje, etc.

CONTAMINACIÓN:

Se clasifica según sea: sónica, atmosférica o al medio ambiente y sobre los recursosnaturales (agua, suelos, aire, flora y fauna).

Alto: Existe una intensa contaminación o varios tipos de ellas.

Medio: Existe un solo tipo de contaminación con cierto grado de intensidad.

Bajo: Existe un solo tipo de contaminación con pocas consecuencias.

ZONAS DE INUNDACIÓN:

Se clasifican en baja, media y alta, según la frecuencia de ocurrencia y el impacto queestas puedan producir en la seguridad de las personas y bienes.

VII.5. USO DEL SUELO

A cada uso que se evalúa en la tabla número 4: residencial, político-administrativo,servicios, turismo y recreación y producción, se les aplica el factor de corrección (fc 2).

Residencial

Precario: las zonas de viviendas que por sus características se consideran como preca-rias o informales.

Edificios de pisos o apartamentos: predominio de edificaciones de varios niveles pero quese asemejan a las residenciales en lo relativo al espaciamiento entre edificaciones lo que per-mite disfrutar de mejores condiciones de iluminación y ventilación con densidades variablespor unidad de superficie.

Compacto: predominio de edificaciones de dos o más niveles, con paredes medianeras,patios interiores y altos puntales.

Presentan, por lo general, altas densidades poblacionales por unidad de superficie.

Zona intermedia: espacio urbano que actúa como puente entre las áreas centrales ylas periféricas, caracterizado por su escala humana, proximidad y capacidad de ofrecerservicios y facilidades urbanísticas que garantizan cohesión territorial y calidad de vida.

Permite el equilibrio entre crecimiento urbano, inclusión social y sostenibilidad am-biental.

Alto estándar: predominio de edificaciones de uno o dos niveles, separadas entre sí poráreas verdes y que gozan de buenas condiciones de ventilación e iluminación.

Por lo general presentan baja densidad poblacional por unidad de superficie.

Político administrativo

Simple: predominio de locales destinados a oficinas con poca o ninguna especializaciónrespecto a la actividad que desarrollan y las interrelaciones que pueden establecerse entreellas.

Complejo: predominio de instalaciones muy especializadas y que llegan a constituircomplejos de oficinas.

Servicios

Se tendrá en cuenta la presencia de los servicios, sin incluir capacidad, estado y oferta.

SERVICIOS BÁSICOS: bodega, lechería, carnicería, puntos de venta, círculo infantil,cafetería de alimentos ligeros, receptora de ropas, farmacia de turno normal, escuela pri-maria, Consultorio del Médico de la Familia.

Se considera:

Alto: 4 o más servicios.

Medio: 2 o 3 servicios.

Bajo: 1 servicio.

SERVICIOS MEDIOS: mercado, agromercado, secundaria básica, cafetería con co-mida, barbería, peluquería, receptora de calzado, policlínico, farmacia turno permanente,cine, restaurantes, tiendas de productos artesanales.

Se considera:

Alto: 7 o más servicios.

Medio: De 4 a 6 servicios.

Bajo: De 1 a 3 servicios.

SERVICIOS SUPERIORES: museos, bibliotecas, funerarias, centros comerciales res-taurantes, hospitales y hoteles.

Se considera:

Alto: servicios brindados en el centro de la zona.

Medio: servicios brindados en los subcentros que cuenten con este tipo de servicio.

Bajo: servicios brindados de forma aislada en la zona.

Turismo y recreación

Popular: predominio de espacios públicos, alojamientos, servicios extrahoteleros yotros de apoyo a la recreación y el esparcimiento, con categoría de 1 y 2 estrellas.

Especial: predominio de espacios públicos, alojamientos, servicios extrahoteleros yotros de apoyo, con categoría de 3, 4 y 5 estrellas.

Producción

Simple: predominio de instalaciones industriales, almacenes, talleres y otras instala-ciones productivas no vinculadas tecnológicamente entre sí.

Compleja: predominio de instalaciones industriales, almacenes, talleres y otras ins-talaciones productivas con vínculos tecnológicos entre sí o que generan infraestructurastécnicas de uso común.

Esta clasificación de los usos es la utilizada en las tablas número.4 y número.7, anexas.

VIII. DETERMINACIÓN DE LA PONENCIA DE VALORES

La ponencia de valores parte de la información que se tenga de un territorio deter-minado tomándose como unidad de información el municipio, tal como lo considera el Catastro Nacional.

Para la conformación de la ponencia de valores cada miembro de los grupos de trabajoaporta las informaciones que posean de acuerdo con su nivel de competencia.

Documentos que conforman la ponencia de valores

DOCUMENTO 1: MEMORIA GENERAL.

Refleja los datos generales de la ponencia de valores, tales como: delimitación delpolígono de características similares, según las dimensiones territoriales que de formatotal o parcial abarca (provincia, municipio, zona homogénea, zonas catastrales, circuns-cripciones), quien la elabora y cuando, quien la aprueba y cuando, integrantes del grupode trabajo que participan en su elaboración, revisión y aprobación de las actas con losacuerdos resultantes de las reuniones de análisis, entre otros datos.

Marco normativo

En este apartado se plasma la normativa aplicable, referente a todos los documentosde la Ponencia de Valores: delimitación del suelo, coordinación, valoración y otros que seconsideren necesarios.

1. Memoria descriptiva.

2. Análisis territorial y socio económico.

a) Superficie del término municipal y términos limítrofes;

b) distancia a la capital de la provincia o asentamientos humanos importantes, y víasde comunicación; esto se tiene en cuenta para la valoración que se hace en lospolígonos de características similares determinados en los Lugares Habitados Urbanos y Rurales alejados, donde los niveles de servicios medios y superioresestán ubicados en las capitales o cabeceras municipales;

c) equipamiento e infraestructura que posee;

d) datos demográficos imprescindibles que tengan incidencia directa en lo que alvalor catastral se refiere;

e) actividades económicas principales; y

f) actividad inmobiliaria.

3. Análisis del planeamiento urbano.

a) Referencia al planeamiento anterior y modificaciones que se hayan producidocon relación al actual;

b) descripción de la clasificación del suelo en urbanizado, urbanizable y no urba-nizable con indicación de su superficie; y

c) referencia a tipologías urbanísticas.

DOCUMENTO 2: DELIMITACIÓN Y DESCRIPCIÓN DEL DERROTERODE LOS ASENTAMIENTOS HUMANOS.

DOCUMENTO 3: CRITERIOS VALORATIVOS

Descripción y justificación de los criterios para la valoración de los diferentes inmue-bles en correspondencia con sus características.

1. Criterios de coordinación.

a) Descripción del área o zonas homogéneas; e

b) indicación de los criterios para su establecimiento dentro del municipio.

2. Valoración.

2.1. División en polígonos.

a) Se indican los criterios utilizados para la división en polígonos.

b) Se elabora un cuadro resumen de los polígonos establecidos, con referenciaal ordenamiento urbano, indicando uso y tipologías constructivas predomi-nantes, valores de polígono y valores de calle máximo y mínimos.

2.2. Valoración del suelo.

a) Criterios para valorar las parcelas sin edificar o no edificable; y

b) campos de aplicación de coeficientes correctores del valor del suelo.

2.3. Valoración de la construcción.

a) Campos de aplicación de coeficientes correctores del valor de las construc-ciones.

Se indicarán los casos relacionados con las construcciones a los que no se le haya apli-cado el coeficiente de antigüedad de la construcción. En los casos que no se identifique elaño de construcción del inmueble no se aplica el coeficiente que corresponde.

2.4. Valoración Catastral.

a. Campos de aplicación de los coeficientes correctores en su conjunto.

2.5. Procedimientos de valoración.

a. Procedimiento general; y

b. valoración de suelos afectados por la implementación del ordenamientourbano.

DOCUMENTO 4: CARACTERIZACIÓN DE LAS TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS.

Vinculado con el cuadro de coeficientes del valor de las construcciones, teniendo encuenta el uso, su calidad y la antigüedad.

Se consideran las tipologías constructivas establecidas por el Ministerio de la Cons-trucción y que se muestran en la tabla número 8.

Documento 5: callejero de valores.

Relación de todas las calles, tramos de calle y zonas de estas, con sus valores corres-pondientes.

Documento 6: cartografía.

Expresión gráfica a escala 1:1 000 o en 1:2 000, para que sea informativa la ponenciade valores elaborada y comprende:

1. Plano general de la delimitación del suelo de naturaleza urbana, con la represen-tación del uso del suelo y la tipología urbanística generalizada por manzanas.

2. Zonas homogéneas y polígonos de características similares.

CONFECCIÓN Y APROBACIÓN DE LA PONENCIA DE VALORES

En la medida que se crea el Catastro Urbano se organiza el proceso de obtención de losdatos para ir confeccionando paulatinamente la ponencia de valores; la obtención de estos de-pende de la información que cada miembro de los grupos de trabajo aporte desde el momentomismo que comienza la división de un asentamiento humano en zonas homogéneas ypolígonos de características similares, de acuerdo con las indicaciones de las funcionesde cada miembro.

A partir de los contenidos planteados en los documentos que conforman la ponenciade valores se analiza qué se puede evaluar y en la medida que avancen los trabajos seagregan otras informaciones.

El Departamento (Sección) de Catastro recopila todas las informaciones y va con-feccionando la ponencia de valores, que comienza con los datos socio económico de losasentamientos humanos urbanos y rurales de cada municipio.

En la medida que avance la parte descriptiva se confecciona la cartografía informativamediante los planos a la escala indicada donde se representen las zonas homogéneas y lospolígonos de características similares.

IX. DETERMINACIÓN DEL VALOR CATASTRAL DEL INMUEBLE

A partir de la ponencia de valores se procede a organizar los pasos para el cálculo delvalor catastral de los inmuebles, teniendo en cuenta que el valor catastral del inmueble esla suma del valor de la superficie del suelo y el valor de la construcción, en caso de queesta exista.

IX.1. PASOS PARA EL CÁLCULO DEL VALOR DE LA SUPERFICIE DELSUELO

IX.1.1. DETERMINACIÓN DEL VALOR GENERAL DE LA SUPERFICIEDEL SUELO POR M² PARA CADA ZONA HOMOGÉNEA

Una vez que se han determinado las zonas homogéneas del asentamiento humano queestamos evaluando, se toma, de la tabla número 2, el factor de corrección (fc 1), aplicableal Módulo de Valor (M), obteniéndose el módulo básico del suelo (VGSa o MBS) paracada zona homogénea, como se indica a continuación:

VGSa = MBS = M*fc 1 Unidad de medida: (pesos / m²) Donde:

VGSa = MBS = Valor general de la superficie del suelo por m² para cada zona homo-génea (VGSa /m²)

fc 1 = Factor de corrección según la zona geográfica y la clasificación funcional de losasentamientos humanos, que determina el Valor general de la superficie del suelo o mó-dulo básico del suelo (VGSa o MBS) para cada zona homogénea.

M = Módulo de Valor

IX.1.2. DETERMINACIÓN DEL VALOR BÁSICO DE LA SUPERFICIE DEL SUE-LO POR M² PARA CADA POLÍGONO DE CARACTERÍSTICAS SIMILARES

Con la delimitación de los polígonos, se determina el factor de corrección (fc 2) segúnle corresponda en la tabla número 4, aplicable al módulo básico del suelo por m 2 para cadazona homogénea (MBS), obteniéndose el valor básico de la superficie del suelo por m 2 paracada polígono de características similares (VBSp/m²), como se indica a continuación:

VBSp = VGSa o MBS* fc 2 Unidad de medida: (pesos / m²), donde:

VBSp = Valor básico de la superficie del por m 2 para cada polígono de característicassimilares (VBSp/m²)

VGSa = MBS = Valor general de la superficie del suelo por m² para cada área homo-génea.

IX.1.3. EVALUACIÓN DEL VALOR BÁSICO DEL SUELO POR M2 DELPOLÍGONO PARA CADA CALLE, TRAMO DE CALLE O ZONA(CALLEJERO DE VALORES)

En cada calle, tramo de calle o zona, se califican cada una de las facilidades urbanís-ticas, según tabla número 5, con la sumatoria de las calificaciones se obtiene el factor decorrección (fc 3).

Definiendo el rango en que se encuentra (fc 3) y de acuerdo con el nivel del asenta-miento humano de que se trate, se obtiene el factor de corrección (fc 4) según tabla nú-mero 6, aplicable al valor básico de la superficie del suelo por m² para cada polígono de

características similares (VBSp/m²), obteniendo finalmente el valor básico de la superfi-cie del suelo por m² de cada calle, tramo de calle o zona, según corresponda.

VBSc tc,z = VBSp * fc 4 Unidad de medida: (pesos/m²)

Donde: VBSc,tc,z = Valor básico de la superficie del suelo por m² para cada calle,tramo de calle o zona (VBSc,tc,z/m²)

IX.1.4. DETERMINACIÓN DEL VALOR CONCRETO DE LA SUPERFICIESUELO POR M² DEL BIEN INMUEBLE

Para determinar el valor concreto de la superficie del suelo por m² de cada bien inmue-ble (VCI/m²), se tiene en cuenta el valor básico de la superficie del suelo por m² de cadacalle, tramo de calle o zona (VBSc,tc,z/m²), según sea el caso, y al mismo se le aplican di-versos coeficientes correctores (fc 5) como son: (fc 5.1), (fc 5.2), (fc 5.3), (fc 5.4) y (fc 5.5),en dependencia de las características específicas que presenta el inmueble.

fc 5.1. Bienes inmuebles que forman esquinas y presentan más de una fachada a la víapública:

1. Inmuebles que no presentan fachadas a la vía pública (interiores): 0.90.

2. Inmuebles con 1 fachada a la vía pública: 1.00 (valor unitario).

3. Inmuebles con dos fachadas a la vía pública: 1.10.

4. Inmuebles con tres o más fachadas a la vía pública: 1.15.

fc 5.2. Longitud de la fachada del bien inmueble:

1. Cuando la longitud de fachada establecida por el instrumento de ordenamientourbano no se conozca, se considera el fc 5.2= 1 (valor unitario); previamente sedebe investigar si existe en el territorio, alguna reglamentación sobre la longitudmínima de la fachada.

2. Si la relación entre la longitud de fachada y la longitud mínima establecida es >1,el coeficiente es 1.

3. Si la relación entre la longitud de la fachada y la longitud mínima establecida es < 0.6,se aplica el factor 0.6.

E n ningún caso se aplicará un coeficiente menor a 0.6.

fc 5.3. Forma irregular del bien inmueble.

Está en función de las características geométricas del bien inmueble y la influencia queello tiene en el aprovechamiento de la parcela previsto por el instrumento de ordenamien-to urbano; de considerarse que las características geométricas del bien inmueble impiden odificulten dicho aprovechamiento se aplicará un coeficiente de corrección fc 5.3 = 0.85.

En este factor interviene la apreciación del grupo de trabajo, donde se valora si elinmueble está afectado realmente desde el punto de vista constructivo, lo cual impideel aprovechamiento del resto de los inmuebles aledaños, para así lograr un mayor apro-vechamiento urbanístico de la zona; dicha apreciación y calificación es importante queaparezca reflejada en la Ponencia de Valores.

fc 5.4. Inedificabilidad temporal.

Por circunstancias urbanísticas o legales debidamente justificadas, existen bienes in-muebles, o parte de ellos, no edificados, se le aplica a la parte afectada el coeficientecorrector fc 5.4 = 0.6.

fc 5.5 Afectación a suelos destinados a construcción de interés estatal o sometido aotros regímenes de protección.

Para la aplicación del factor de corrección es necesario conocer las reglamentacionesde zonas, tramos o inmuebles específicos que tienen alguna restricción urbanística, inclui-dos en el catálogo de edificaciones y espacios protegidos o por declaración.

1. Los inmuebles ubicados en una zona declarada Monumento Nacional o Local, oinscrita en la Lista de Patrimonio Mundial, se les aplica el coeficiente igual a 1.2.

2. Los inmuebles que estén ubicados en una zona que a partir de un momento dadoel Estado decida declararlos como de interés estatal o Zona con Regulaciones Es-peciales, porque el lugar se destinará por su ubicación o entorno, a inversiones delsector turístico, social u otro determinado, se le aplica el coeficiente igual a 1.2.

De no proceder las restricciones especificadas en los incisos anteriores, se toma elvalor igual 1.

En resumen:

VCI = VBSc,tc,z*fc 5.1*fc 5.2* fc 5.3* fc 5.4* fc 5.5 (pesos/m²) Donde:

VCI = Valor concreto de la superficie del suelo por m² del bien inmueble (VCI/ m²)

IX.1.5. OBTENCIÓN DEL VALOR CATASTRAL DE LA SUPERFICIE DELSUELO

Para determinar el valor catastral de la superficie del suelo (VCS), se procede como seindica a continuación:

VST = VCI*superficie total del inmueble en m²

VCTcv=VST*Coeficiente de Verticalidad (CV)*

El (CV) solo se aplica en los edificios de más de 5 plantas:

• Entre 5 y 7 plantas, CV=1.2

• Entre 8 y 10 plantas, CV=1.5

• Más de 11 plantas, CV=1.8

VRS= VCTcv/ Superficie construida del inmueble (pesos/m 2).

VCS = VRS * m 2 de superficie ocupada del inmueble (pesos/m 2).

Donde:

VCI = Valor concreto de la superficie del suelo por m² del bien inmueble.

VST = Valor de la superficie total del suelo.

VSTcv=Valor de la superficie del suelo considerando el coeficiente de verticalidd (CV).

VRS =Valor de repercusión de la superficie del suelo.

VCs = Valor catastral de la superficie del suelo.

IX.2. PASOS PARA EL CÁLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

IX.2.1. DETERMINACIÓN DEL VALOR GENERAL DE LAS CONSTRUC-CIONES POR M² PARA CADA ÁREA HOMOGÉNEA

Teniendo en cuenta el tipo de uso predominante de los bienes inmuebles en el polígonode características similares se determina el factor de corrección (fc 6), según tabla número 7.Dicho factor se multiplica por el módulo de valor (M), obteniéndose el módulo básico deconstrucción (MBC) o valor general de las construcciones por m² para cada área homogé-nea, como se indica a continuación:

VGCa = MBC = M * fc 6 (pesos/m 2)

Donde:

VGCa = MBC = Valor general de las construcciones por m² para cada área homogénea.

M = Módulo de valor

IX.2.2. DETERMINACIÓN DEL VALOR BÁSICO POR M² PARA CADACONSTRUCCIÓN

Teniendo en cuenta las características técnico constructivas y los tipos de materialesempleados en el bien inmueble en cuestión se determina la tipología constructiva (fc 7),según tabla número 8.

En dependencia del tipo de uso específico del inmueble definido por el Catastro Na-cional en las zonas urbanas y la tipología constructiva (fc 7), se determina el factor decorrección (fc 8) según le corresponda en la tabla número 9, aplicable al módulo básicode construcción (MBC) o valor general de las construcciones por m² de cada área homo-génea, obteniéndose el valor básico por m² para cada construcción (VBC/m²), como seindica a continuación:

VBC = VGC o MBC * fc 8 (pesos/m 2)

Donde:

VBC = Valor básico por m² para cada construcción (VBC/m²).

fc 8 = Factor de corrección en dependencia de la tipología constructiva (fc 7) y el tipode uso específico del inmueble en el Catastro Nacional.

IX.2.3. DETERMINACIÓN DEL VALOR CONCRETO DE LA CONSTRUCCIÓNPOR M2 DEL BIEN INMUEBLE

En la determinación del valor concreto de la construcción por m 2 de cada bien inmue-ble (VCC/m²), se tiene en cuenta el valor básico por m² para cada construcción (VBC/m²),según sea el caso y al mismo se le aplican diversos coeficientes correctores (fc 9) comoson: (fc 9.1) según la antigüedad y (fc.9.2) según el estado de conservación de la construc-ción, respectivamente.

1. Según la antigüedad (fc 9.1).

VCC = VBC * fc 9.1 * fc 9.2 (pesos/m²)

Donde:

VCC = Valor concreto de la construcción por m² del bien inmueble (VCC/m²).

VBC = Valor básico por m² para cada construcción.

El factor de corrección por concepto de la antigüedad de la construcción (H), se puede de-terminar mediante dos vías diferentes, la primera utilizando una expresión matemática, dondese tienen en cuenta cada uno de los factores analizados anteriormente y la segunda di-rectamente de la tabla número 10 (fc 9.1), donde se resume la aplicación de la expresiónmatemática.

Cuando fc 9.1 se determina por la tabla número 10 se toman los valores directamentede la tabla, según uso, tipología y años transcurridos desde su construcción (T).

Cuando se determina mediante la fórmula matemática cada factor se detalla a conti-nuación:

H = 1 - [(1.5 x d) /(u x c x 100)] T

Dónde:

H = coeficiente que afecta el valor básico por m² para cada construcción, por conceptode antigüedad.

d = 1 - [ (T – 35) / 350]

u = tipo de uso específico del inmueble, según los valores siguientes:

c = calidad constructiva, en dependencia de las tipologías constructivas (tabla No.10) ytiene los valores siguientes:

Tipologías I y II: c = 1.20

Tipologías III y IV: c = 1.00

Tipologías V: c = 0.90

T= Años completos de la edificación transcurridos desde su construcción o reparacióntotal (capital). Este aspecto debe ser investigado en cada territorio.

2. Según el estado de conservación de la construcción: (fc 9.2).

BUENO: construcciones que, a pesar de su edad, no necesitan reparaciones importantes, yaque estructuralmente están en buen estado, solo requieren trabajo de mantenimiento: 1.00

REGULAR: construcciones que presentan algunos problemas estructurales, los que seprevé la necesidad de reparaciones medianas, sin que comprometan las normales condi-ciones de estabilidad: 0.85

DEFICIENTE O MAL ESTADO: construcciones que requieren reparaciones de relati-va importancia ya que presentan problemas estructurales en cuantía superior a la categoríaanterior, las que comprometen las normales condiciones de estabilidad de las construccio-nes y su estabilidad: 0.50

IX.2.4. OBTENCIÓN DEL VALOR CATASTRAL DE LA CONSTRUCCIÓNDEL BIEN INMUEBLE

Para determinar el valor catastral de la construcción del bien inmueble (VCC), se mul-tiplica el valor concreto de la construcción por m² (VCC/m²) por los m 2 de superficieconstruida del bien inmueble.

VCC = VCC*m² de superficie construida

Unidad de medida: (pesos)

IX.3. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DEL INMUEBLE

VC = VCs + VCc Unidad de medida: (pesos)

Donde:

VCs = Valor catastral de la superficie del suelo

VCc = Valor catastral de la construcción

En la determinación del valor catastral de los inmuebles que están contenidos en unamisma edificación (apartamentos de un edificio, diferentes personas jurídicas ocupandopisos o partes de ellos y viviendas situadas sobre la azotea de otra), se toma el valor catas-tral calculado para toda la edificación y se multiplica por el cociente de dividir la super-ficie construida de cada uno de ellos entre la superficie construida de toda la edificaciónque los contiene.

X. PROCEDIMIENTOS APLICABLES PARA LA VARIACIÓN DE LOS VA-LORES CATASTRALES.

X.1. REVISIÓN DE LOS VALORES CATASTRALES.

Consiste en comprobar las características físicas, económicas y jurídicas de los inmue-bles, donde se ponen al día los datos que figuran en el Catastro Nacional y se elaborannuevos criterios y coeficientes de valoración que se recogen en las Ponencias de Valores.

X.2. MODIFICACIÓN DE LOS VALORES CATASTRALES

Se elabora una nueva Ponencia de Valores, dando lugar a un nuevo valor catastral (modi-ficado), en dependencia de las características físicas o jurídicas existentes, debido a: las dife-rencias entre el valor catastral y el valor de mercado en el polígono de características similares(cuando el valor catastral es igual o menor al 50 % del valor de mercado); modificacio-nes en el planeamiento urbanístico o cualquier otra circunstancia. Esta modificación seproduce eventualmente.

X.3. ACTUALIZACIÓN DE LOS VALORES CATASTRALES

Es una revalorización automática de forma periódica, debido a la variación de las condicionesfinancieras generales del país o del mercado de los bienes inmuebles, por lo que se hacenecesario modificar el Módulo de Valor M.

XI. APLICACIONES DE LA VALORACIÓN CATASTRAL

Aplicaciones de la valoración catastral de carácter no fiscal

El valor catastral puede servir para diferentes actuaciones de carácter administrativocomo pueden ser:

Valoraciones urbanísticas: a partir de que el valor catastral se haya calculado teniendoen cuenta el ordenamiento urbano vigente.

Valoración de la Riqueza del Patrimonio Inmobiliario: se toma el Valor Catastral parasu determinación.

Aplicaciones de la valoración catastral de carácter fiscal

El valor catastral de los bienes inmuebles sirve de base imponible en distintos tributoscomo son:

1. De aplicación directa.

a) Impuesto sobre la Propiedad o Posesión de determinados Bienes, por la leyvigente: fincas rústicas, tierras ociosas, viviendas y solares yermos.

b) Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias, en lo que a bienes inmue-bles se refiere.

2. Como elemento probatorio de los valores de los bienes inmuebles que intervienenen las transacciones económicas o aplicación de los impuestos sobre:

a) Los ingresos personales, en lo que arrendamiento de bienes inmuebles se refie-re.

b) La utilización o explotación de los recursos naturales y para la protección delmedio ambiente, en lo que a la valoración del recurso natural se refiere.

TABLAS ANEXAS

Tabla número 1. Distribución de las zonas homogéneas según clasificación funcionalde los asentamientos humanos

Tabla número 2. Factor de corrección de la zona según clasificación funcional (fc 1)aplicable al módulo del valor

Nota: El valor catastral de los inmuebles de los lugares turísticos, se determinan considerando los mismosindicadores de la cabecera provincial en las diferentes tablas.

Tabla número 3. Centros intermedios

Tabla número 4. Factor de corrección del modelo básico (fc 2)

LEYENDA

Acceso al centro: L= lejano (distancia > 1.5 Km.); A= aceptable (1.0 Km < distancia ≤ 1.5 Km.);C= cercano (distancia ≤ 1 Km.)

Tabla número 5. Factores para calificar cada calle, tramo de calle o zona(fc 3)

Tabla número 6. Factor de corrección del valor básico de la superficie de suelo (fc 4) paracada polígono de características similares

Tabla número 7. Factor de corrección del módulo de valor (fc 6)

Tabla número 8. Tipologías constructivas (fc 7)

Tabla número 9. Factor de corrección del módulo básico de construcción (fc 8)

Tabla número 10. Factor de corrección (fc 9.1) del valor básico por m² para cadaconstrucción

ANEXO II

METODOLOGÍA PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRALDE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA RURAL

I. OBJETIVO

El objetivo de esta metodología es establecer criterios homogéneos y equitativos parala determinación de los valores catastrales de los terrenos y construcciones de naturalezarural, así como, servir de fuente de información con fines económicos, jurídicos y fiscalesdel país en relación al uso, tenencia o propiedad de inmuebles de naturaleza rural.

El Catastro está encaminado a dar los elementos que permitan un adecuado registro ycontrol de patrimonio inmobiliario del país, así como el cumplimiento de las disposicio-nes fiscales y jurídicas existentes de los bienes inmuebles, incluyendo la política agrariadel país.

El valor catastral varía a lo largo del tiempo aunque no varíen las características delinmueble debido a que su condición principal es la de aproximarse a los valores reales.

En esa variación influyen además las diversas zonas que van cambiando de uso e im-portancia, a todo lo cual deben adaptarse los valores de los inmuebles. Por ello resultaimportante garantizar la actualización, conservación y renovación de los datos catastrales.

El valor catastral corresponde al valor de la superficie de terreno más las construccio-nes incluidas en la superficie total que ocupa un inmueble.

II. TÉRMINOS Y DEFINICIONES.

Módulo de valor suelo rural (MR): valor básico de la unidad de superficie de un bieninmueble, expresado en pesos por hectárea.

El módulo de valor se fija por disposición expresa del Ministerio de Finanzas.

Zonas homogéneas rurales: zonas correspondientes a agregaciones de terrenos rura-les, de forma tal que se señalan demarcaciones territoriales con características similares,teniendo en cuenta la actividad que en ella se desarrolla, así como el uso del suelo, laactividad productiva existente y la presencia de una infraestructura técnica que facilite suexplotación económica.

Agroproductividad: unificación y organización de los conocimientos sobre el potencialproductivo de los suelos en un sistema específico para cada cultivo, en que se conocenlas relaciones entre las unidades clasificadas y la influencia de sus propiedades sobre losrendimientos, poder predecir su comportamiento, estimar la productividad, extrapolar re-sultados,y establecer relaciones útiles y propósitos con fines de aplicación a partir de unafuente científica razonable y un nivel de agrotecnia determinada.

Accesibilidad: expresa las facilidades que se tienen para acceder a una parcela de suelorural y la misma se determina por su proximidad a un vial y la categoría de este. Se debetener en cuenta las relaciones funcionales que deben existir entre los suelos agrícolas yotros elementos del territorio del municipio en que se encuentra localizado y/o con otrasunidades territoriales del ámbito superior.

Bienes inmuebles: propiedades que no pueden moverse del lugar en el que están, talescomo la tierra, locales o viviendas; son bienes imposibles de trasladar o separar del suelosin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte del terreno o están anclados a él.

Bienes inmuebles de naturaleza rural: terrenos que no tengan la consideración de urba-nos y las construcciones e instalaciones que, situadas sobre esos terrenos, sean indispen-sables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.

Distancia: a los efectos de esta metodología se refiere a la distancia que existe entreuna parcela de terreno rural y los asentamientos humanos concentrados o una instalaciónagropecuaria y forestal próxima.

Factor de corrección: coeficiente que modifica el valor natural de un suelo rural, au-mentándolo o disminuyéndolo, en función del efecto que sobre dicho valor ejercen lasdimensiones natural, económico y social. Se designan por las letras “fc” con un subíndiceque lo identifica y asumen valores positivos.

Índice de riqueza no agrícola: elementos que influyen en el potencial y productividadde los terrenos o suelos como pueden ser:

1. Aguas (nivel de precipitaciones, fuente de abasto y calidad).

2. Topografía (pendiente y longitud de las laderas, altitud, micro relieve).

3. Clima (temperatura, viento, evaporación).

4. Protección medio ambiental.

5. Otras riquezas naturales.

Parcela: unidad técnica básica, que a los efectos del Catastro Nacional se divide elterritorio nacional, constituida por una extensión de terreno definida y delimitada porelementos físicos identificables y reconocibles por su tenencia, uso del suelo y configu-ración.

Posesión o tenencia: a efectos catastrales es todo bien inmueble ubicado en el paíscuya explotación esté a cargo de cualquier persona natural o jurídica, con independenciadel título o legitimidad de su posesión.

Ponencia de valores: conjunto de documentos administrativos que recoge los criteriosreguladores de la valoración catastral, estableciendo los criterios valorativos, coeficientescorrectores y tablas de valoración de los dos elementos que integran el valor catastral, lasuperficie del suelo y las construcciones. A través de la misma se concretan y argumentanlos valores básicos de cada polígono, aplicable a cada uno de los inmuebles situados en elterritorio que corresponde a dicha ponencia.

Valor catastral: es el valor que con carácter administrativo se determina a un bien in-mueble de naturaleza rural. Resultado de aplicar la Ponencia de Valores a un bien inmue-ble determinado, en dependencia de las características físicas que figuran en el Catastro Nacional.

Responsabilidades: son responsables de exigir el cumplimiento de lo establecido enesta metodología:

1. El ministro de la Agricultura.

2. El presidente del INOTU.

3. El director de Catastro del INOTU.

4. Los delegados y directores municipales del INOTU.

III. ESTRUCTURA ORGANIZATIVA.

Para la aplicación de la metodología de valoración catastral se organizan grupos detrabajo en las diferentes instancias territoriales, integrados por especialistas designadosde los organismos y entidades que forman parte de las comisiones municipales y provin-ciales de Catastro.

IV. DETERMINACIÓN DEL VALOR CATASTRAL DEL INMUEBLE

A partir de la ponencia de valores se procede a organizar los pasos para el cálculo delvalor catastral de los inmuebles, teniendo en cuenta que el valor catastral del inmueble esla suma del valor de la superficie del suelo y el valor de la construcción, en caso de queesta exista.

Esta metodología detalla el procedimiento para la determinación del valor catastralde terrenos de naturaleza rural, considerando que el valor de las construcciones que seencuentran sobre ellos se determinará según lo establecido en la metodología para deter-minar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

IV.1. Delimitación de las zonas homogéneas.

Para la valoración catastral de los suelos rurales se parte de dividir los límites ruralesdel municipio en zonas homogéneas, las que se clasifican en cuatro tipos, teniendo encuenta la actividad que en ella se desarrolla así como el uso del suelo, la actividad pro-ductiva existente y la presencia de una infraestructura técnica que facilite su explotacióneconómica.

1. Zona homogénea rural tipo 1: uso predominantemente agrícola; sin previsibledesarrollo urbanístico; y, con alta densidad vial.

2. Zona homogénea rural tipo 2: uso predominantemente agropecuario con carácterextensivo; con posibilidades de algún desarrollo urbanístico; y, con alta integra-ción agraria y viviendas dispersas.

3. Zona homogénea rural tipo 3: uso predominantemente forestal; con especial pro-tección medio ambiental; con restricciones de uso establecido por las normas le-gales: parques nacionales y/o naturales.

4. Zona homogénea rural tipo 4: terrenos marginales, con escaso aprovechamientoagrario no incluidos en el tipo de zona anterior; Zona de protección medio am-biental; Zona desertizadas; Agricultura poco significativa.

Se ubica la parcela con las dimensiones en hectáreas dentro de la zona homogénea rural.

IV.2. Clasificación agroproductiva de los suelos.

Atendiendo a la agroproductividad de los suelos, estos se clasifican en cuatro categorías.

Primera Categoría: suelos de muy buena fertilidad, buen drenaje, topografía llana ycapaces de producir un gran número de cultivos diversificados.

Segunda Categoría: suelos de buena fertilidad, topografía suavemente alomada y capa-ces de producir cultivos diversificados, pero afectados por algún elemento limitante querequiere determinados cuidados o manejos en dichos cultivos.

Tercera Categoría: suelos de mediana fertilidad, con elementos limitantes que hacennecesarios fertilizantes para obtener productividad aceptable o que requieren prácticasespeciales de labor, por ejemplo: sub-solador, zanjas, entre otros, los que son sólo apro-vechables en determinados cultivos.

Cuarta Categoría: suelos de baja fertilidad, con elementos limitantes muy severos detopografía, rocosidad, poco espesor en la capa vegetal y que podrán ser utilizados, por logeneral, en repoblación forestal.

Los Departamentos Provinciales de Suelos y Fertilizantes pertenecientes al Instituto de Sue-los del MINAG, son los encargados de determinar las categorías agroproductivas de los suelos.

IV.3. Obtención del valor catastral del suelo rural.

El valor catastral del suelo rural, en lo adelante VCR, se calcula a partir del MR al quese le aplican los factores de corrección de acuerdo con la zona homogénea, la categoríaagroproductiva de los suelos, el uso del terreno, la accesibilidad y el índice de riqueza noagraria.

Factor de corrección uno:

El factor de corrección uno, en lo adelante fc 1, está en función del tipo de zona homo-génea y de la categoría agroproductiva de los suelos y se obtiene de la tabla No.1.

Factor de corrección dos:

El factor de corrección dos, en lo adelante fc 2, tiene en cuenta el uso principal del terre-no, la categoría agroproductiva, la accesibilidad y el índice de riqueza no agraria. Una vezdeterminados estos, se puede obtener de las tablas No. 4, 5, 6 y 7.

Análisis de la accesibilidad:

La accesibilidad puede evaluarse de buena (B), regular (B) o mala (M), según tablanúmero 2.

Análisis del índice de riqueza no agraria

El índice de riqueza no agraria puede ser alto (A), bajo (B) o medio (M). La tabla nú-mero 3, permite su evaluación.

IV.4. Obtención del valor de la superficie de terreno.

El valor catastral de la superficie de terreno se obtiene por la fórmula siguiente:

VCR = MR x fc 1 x fc 2 x ST

Donde:

VCR: Valor catastral del suelo rural (en pesos)

MR: Módulo de valor suelo rural (en pesos por ha)

fc 1: Factor de corrección uno

fc 2: Factor de corrección dos

ST: Superficie del terreno (ha)

En las tablas anexas se establecen los coeficientes de corrección fc 1 y fc 2.

V. DETERMINACIÓN DEL VALOR CATASTRAL DEL INMUEBLE EN FUN-CIÓN DEL ECOTURISMO.

Cuando la tierra se destina a proyectos de ecoturismo (edificaciones, senderos, reser-vas naturales) se asignan valores de corrección superiores a los establecidos para usoagrícola.

El ecoturismo implica el despliegue de infraestructura de servicios, senderos, zonas derecreación y hospedaje de bajo impacto, lo que incide en que el suelo incremente su valor.

Los factores de corrección a aplicar para determinar el valor catastral del suelo son lossiguientes:

fc 1: 3,6 se fija como coeficiente único para todas las tierras con vocación turística.

Para el resto de los coeficientes a aplicar se establece un rango con valores mínimos,medios y alto. Al evaluar el proyecto se elige el que corresponda.

El valor catastral de la superficie de terreno se obtiene por la fórmula siguiente:

VCR = MR x fc 1 x fc 2 x fc 3 x fc 4 x fc 5 x ST

Donde:

VCR: valor catastral del suelo rural (en pesos)

MR: módulo de valor suelo rural (en pesos por ha)

ST: superficie del terreno (ha)

El valor catastral del suelo constituye la base imponible para la determinación del im-puesto que se determine por el Ministerio de Finanzas.

VI. ELABORACIÓN DE LA PONENCIA DE VALORES.

La ponencia de valores parte de la información que se tenga de un territorio determi-nado tomando como unidad de información el municipio, tal como lo concibe el Catastro Nacional.

Para la conformación de la ponencia de valores es necesario que cada miembro de losgrupos consultivos aporte las informaciones que posean de acuerdo con su nivel de com-petencia. La ponencia de valores debe contemplar los aspectos siguientes:

1. Mapa del municipio con la división en zonas homogéneas.

2. Criterios de aplicación del valor inicial y de los coeficientes correctores.

3. Uso de los suelos característicos del municipio.

4. Representación de las categorías agroproductivas del terreno y cuadro de valoresaplicables a cada uno de los municipios.

V.I. Documentos que contempla la ponencia de valores

La ponencia de valores contempla los documentos siguientes:

Documento 1: Memoria general.

Refleja los datos generales de la ponencia de valores tales como: consideraciones quese tienen en cuenta para la delimitación de las zonas homogéneas rurales, en el municipio.

Documento 2: Criterios Valorativos.

1. Describir de manera breve los criterios considerados a la hora de delimitar en elterritorio las zonas homogéneas rurales, partiendo del uso del suelo, las caracterís-ticas agroproductivas del terreno y los coeficientes correctores que lo identifican.

2. Descripción de las zonas homogéneas rurales. Se indican los criterios utilizadospara la división de estas y los criterios de su establecimiento dentro del municipio.

3. Valoración de suelos afectados por el desarrollo del planeamiento urbanístico.

a) Referencia al planeamiento anterior y modificaciones que se hayan producidocon relación al actual; y

b) descripción de las clases de suelo con indicación de su superficie. Se refiere ala clasificación establecida por el Ministerio Agroalimentario.

4. Valoración de suelos en función del Ecoturismo.

Documento 3: Descripción del Derrotero.

Comprende la ubicación general de las zonas homogéneas rurales dentro del munici-pio y la descripción de los derroteros de las mismas.

La descripción comienza por el vértice situado más al noroeste que será el número 1 ycontinúa en el sentido de las manecillas del reloj hasta llegar nuevamente al vértice nú-mero 1.

Se detallan literalmente los elementos físicos como pueden ser fincas, caminos, cercas,muros, ríos, viales u otros contornos permanentes, señalando los poseedores colindantes.

Es importante que las zonas homogéneas rurales comprendan siempre parcelas com-pletas. Se adjunta a la descripción literal un plano topográfico o croquis a la escala con-veniente donde se muestre la ubicación de estas.

Documento 4: Cartografía.

Expresión gráfica sobre un mapa topográfico a escala 1:25 000 y se representa:

1. La delimitación del suelo de naturaleza rural, con representación del uso del suelo.

2. Zonas homogéneas.

V.II. Confección y aprobación de la ponencia de valores

En la medida que se realizan los trabajos de actualización catastral se organiza el pro-ceso de obtención de los datos para ir conformando la ponencia de valores; la obtenciónde los mismos depende de la información que cada miembro de los grupos consultivosaporte desde el momento mismo que comienza la división del municipio en zonas homo-géneas.

A partir de los contenidos planteados en los documentos que conforman la ponenciade valores se analiza que se puede escribir y en la medida que avanzan los trabajos seagregan otras informaciones.

El servicio catastral recopila todas las informaciones y se va confeccionando la ponen-cia de valores que comienza con los datos socioeconómicos y otros de cada municipio.

En la medida que se avanza en la parte descriptiva, se inicia la descripción de la carto-grafía informativa mediante los planos a la escala conveniente donde estén representadaslas zonas homogéneas y los usos de suelo.

La información contenida en la ponencia de valores se brindará a los consejos de laadministración municipal del Poder Popular para su mejor conocimiento del territorio.

VIII. PROCEDIMIENTOS APLICABLES PARA LA VARIACIÓN DE LOS VALO-RES CATASTRALES.

1. REVISION DE LOS VALORES CATASTRALES: consiste en comprobar lascaracterísticas físico, económicas y jurídicas de los suelos rurales, precisándose

los datos que figuran en el Catastro Nacional, proceso por el cual, se moderniza,actualiza y modifica la documentación catastral y se elaboran nuevos criterios ycoeficientes de valoración que se recogen en las Ponencias de Valores.

2. MODIFICACION DE LOS VALORES CATASTRALES: se elabora una nueva Ponencia de Valores, dando lugar a un nuevo valor catastral (modificado), en de-pendencia de las características físicas o jurídicas existentes.

3. ACTUALIZACION DE LOS VALORES CATASTRALES: es una revalorizaciónautomática de forma periódica, debido a la variación de las condiciones financie-ras generales del país, a través de la modificación de los coeficientes generalesutilizados en el proceso de valoración catastral.

Aplicaciones de la valoración catastral de carácter fiscal

El valor catastral de los bienes inmuebles sirve de base imponible en distintos tributoscomo son:

1. De aplicación directa.

a) Impuesto sobre la propiedad o posesión de determinados Bienes. Por la leyvigente: fincas rústicas, tierras ociosas, viviendas y solares yermos; e

b) impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias, en lo que a bienes inmue-bles se refiere.

2. Como elemento probatorio de los valores de los bienes inmuebles que intervienenen las transacciones económicas o aplicación de los impuestos sobre:

a) Los ingresos personales, en lo que a arrendamiento de bienes inmuebles serefiere.

b) La utilización o explotación de los recursos naturales y para la protección delmedio ambiente, en lo que a la valoración del recurso natural se refiere.

TABLAS ANEXAS

Tabla número.1. Factor de corrección uno (fc 1)

Tabla número 2. Valoración de la accesibilidad

Tabla número 3. Valoración del índice de riqueza no agraria

Tabla número 4. Factor de corrección dos (fc 2), categoría agroproductiva I

Tabla número 5. Factor de corrección dos (fc 2), categoría agroproductiva II

Tabla número 6. Factor de corrección dos (fc 2), categoría agroproductiva III

Tabla número 7. Factor de corrección dos (fc 2), categoría agroproductiva IV