La nueva Ley de la Vivienda aprobada en Cuba abre posibilidades para recuperar inmuebles, ampliar propiedades y atraer nuevos actores económicos, pero plantea una pregunta decisiva: ¿Quién pondrá el dinero para transformar el paisaje urbano de la capital?
La Habana lleva décadas acumulando edificios deteriorados, viviendas apuntaladas, fachadas que se desprenden y construcciones que sobreviven gracias a reparaciones improvisadas. La Ley 187 de la Vivienda, aprobada el 30 de julio de 2026, busca actualizar un marco jurídico que durante décadas ha condicionado la construcción, conservación y compraventa de propiedades en el país.
Su alcance va más allá de los trámites inmobiliarios. Algunas de sus disposiciones podrían influir directamente en la apariencia de La Habana, desde las azoteas del centro de la ciudad hasta los edificios multifamiliares del Vedado y las viviendas deterioradas de otros barrios.
Sin embargo, permitir legalmente una rehabilitación no significa que existan recursos para ejecutarla. ¿De dónde saldrán las inversiones que podrían transformar la ciudad?
Edificios en ruinas: una oportunidad para recuperar viviendas
Uno de los cambios más relevantes en las nuevas políticas afecta a los inmuebles declarados en estado de ruina. Según la explicación oficial de la ley publicada por Granma, los propietarios podrán realizar operaciones para que otras personas o empresas se hagan cargo de inmuebles deteriorados y recuperen su uso, bajo determinadas condiciones urbanísticas.
La medida podría facilitar que algunos edificios abandonados encuentren compradores o nuevos responsables dispuestos a rehabilitarlos. También introduce una cuestión delicada: ¿Qué ocurre cuando el propietario carece de recursos para reparar su inmueble?
El proyecto legislativo contemplaba procedimientos judiciales para recuperar viviendas que llegaran al estado de ruina por abandono. Marvelis Velázquez Reyes, directora de Asuntos Legales de la Vivienda del Ministerio de la Construcción, explicó que esas situaciones deberían ser evaluadas por los tribunales y que no se actuaría arbitrariamente.
Para La Habana, donde abundan los edificios antiguos necesitados de intervenciones costosas, la diferencia entre recuperar una propiedad y perderla puede depender de la capacidad económica de sus titulares.
Azoteas y edificios multifamiliares: ¿cambiará la silueta de La Habana?
La nueva legislación también modifica las posibilidades de aprovechar espacios existentes. El ministro de la Construcción, René Mesa Villafaña, anunció la eliminación de determinadas autorizaciones administrativas para ceder derechos sobre azoteas destinados a construir o ampliar viviendas.
Según explicó el funcionario, se elimina la autorización municipal para ceder una casa o derechos sobre su azotea con fines de construcción o ampliación. Esto podría favorecer nuevas obras sobre inmuebles existentes, aunque seguirán siendo necesarios los requisitos técnicos y urbanísticos aplicables.
En una ciudad donde numerosas familias comparten espacios reducidos, las azoteas representan una posibilidad de crecimiento rápido, pero construir sobre edificios envejecidos también exige comprobar su capacidad estructural. Eso sin mencionar que hay regulaciones urbanísticas en el país que deben ser respetadas.
El ministro también mencionó una actualización que incluye la propiedad horizontal y las cooperativas de vivienda, dos mecanismos que podrían modificar la gestión y construcción residencial.
Otro cambio afecta a la conservación de los inmuebles colectivos. Se previó la creación de juntas de administración y aportaciones de los propietarios para cubrir gastos comunes.
Fachadas, escaleras, cubiertas y otras instalaciones podrían beneficiarse de una gestión más organizada. La dificultad estará en financiar esas reparaciones cuando los vecinos no dispongan de ingresos suficientes.
Inversión extranjera o la diáspora: ¿De dónde saldrá el capital?
La reconstrucción de La Habana requiere inversiones que difícilmente pueden resolverse mediante aportaciones individuales de sus residentes, sobre todo en el contexto de crisis económica actual que tiene el país.
La explicación oficial de la nueva ley anuncia la eliminación de restricciones para que determinadas personas y entidades extranjeras puedan comprar o alquilar viviendas, aunque el alcance práctico de esas operaciones dependerá del marco regulatorio aplicable.
Paralelamente, el Gobierno cubano asegura que introdujo cambios para facilitar la participación económica de residentes en el exterior.
En mayo, CiberCuba informó sobre la creación de la condición migratoria de «Inversores y de Negocios», dirigida a cubanos emigrados interesados en desarrollar actividades económicas en la isla. Ninguna de estas medidas garantiza que el capital termine financiando viviendas para la población, que es el gran problema de Cuba hoy.
Una inversión inmobiliaria destinada al turismo, por ejemplo, puede mejorar un edificio concreto sin resolver las necesidades habitacionales de sus vecinos.
Los posibles protagonistas de la reconstrucción serían los propietarios con recursos propios, los cubanos residentes en el exterior y los inversores privados que encuentren oportunidades rentables en el mercado inmobiliario, siempre dentro de los límites establecidos por la legislación.
Sin embargo, todavía no está claro cuántos estarán dispuestos a invertir, qué garantías tendrán ni qué parte de ese capital se destinaría a recuperar viviendas para la población, en lugar de propiedades orientadas al turismo o a compradores de alto poder adquisitivo.
Gentrificación: el riesgo de una Habana cada vez más desigual
La entrada de nuevos inversores también podría acelerar un proceso de gentrificación en los barrios más cotizados de La Habana, especialmente en Vedado, Miramar, Kohly, determinadas zonas de La Habana Vieja, el Cerro o Centro Habana.
La gentrificación ocurre cuando la llegada de capital y compradores con mayor poder adquisitivo encarece las propiedades y transforma el uso de los inmuebles, dificultando que los residentes con menos recursos permanezcan en sus barrios.
En Cuba ya existen señales de una profunda diferencia entre los precios inmobiliarios y los ingresos de la población. En 2025, CiberCuba informó sobre la venta de un penthouse en el Vedado por 200.000 dólares. También documentó una mansión en Kohly por más de 300.000 dólares.
Estos precios de la vivienda anunciados no representan necesariamente el valor de todas las casas de esos barrios, pero muestran la existencia de un segmento inmobiliario dirigido a compradores con acceso a importantes cantidades de divisas.
Si las nuevas posibilidades de inversión se concentran en propiedades de alto valor, podrían favorecer la rehabilitación de determinadas zonas mientras otras permanecen deterioradas.
El riesgo no se limita a La Habana. Sectores atractivos para el turismo y la inversión en ciudades como Trinidad, Santiago de Cuba o Cienfuegos también podrían experimentar presiones similares si aumentan los usos comerciales y turísticos de sus viviendas.
La renovación urbana podría terminar beneficiando principalmente a quienes ya poseen propiedades valiosas o disponen de capital, mientras las familias de menores ingresos encuentran cada vez más difícil acceder a una vivienda adecuada.
No hay evidencia suficiente para afirmar que la nueva ley provocará desplazamientos de residentes, pero la ausencia de mecanismos eficaces de vivienda asequible convertiría esa posibilidad en un problema que merece seguimiento.
Los obstáculos que una ley no puede eliminar
La magnitud del deterioro constructivo de la capital es el principal desafío. Según datos oficiales recogidos por CiberCuba, el 35% del parque habitacional cubano se encuentra en estado regular o malo.
A ese problema se suman la escasez de materiales, las dificultades para financiar restauraciones, la inflación económica en el país, la carencia de mano de obra especializada y las limitaciones de la industria de la construcción.
El historial del Gobierno no ofrece motivos para confiar en una recuperación rápida. Los planes estatales de construcción de viviendas llevaban más de cinco años sin cumplirse.
En 2025, de las 10,795 viviendas previstas, las autoridades reportaron apenas 2,382 terminadas dentro del plan, un cumplimiento del 22%, según las cifras oficiales.
También existen interrogantes sobre las garantías ofrecidas a quienes decidan invertir. El economista cubano Pedro Monreal advirtió en septiembre que las modificaciones a la legislación de inversión extranjera flexibilizan procedimientos, pero no resuelven aspectos esenciales de la protección jurídica.
«La norma revisada flexibiliza servicios bancarios, utilidades y contratación, pero no rediseña las garantías procesales del inversionista», señaló.
Después de décadas de deterioro del parque habitacional y de incumplimientos de los planes estatales de construcción de viviendas, el Gobierno amplía las posibilidades de rehabilitación mediante propietarios particulares e inversores privados. Muchas familias que habitan esos edificios carecen del dinero para reparar una cubierta, reforzar una estructura o restaurar una fachada.
El Estado mantiene programas de subsidios para personas sin recursos, pero esas ayudas no han logrado revertir el deterioro acumulado del parque habitacional y no garantizan que vayan a hacerlo en el futuro.
La reforma puede facilitar que quienes disponen de capital restauren sus propiedades, mientras quienes no lo tienen continúan viviendo en inmuebles cada vez más precarios. El esfuerzo de salvar el patrimonio arquitectónico y el paisaje urbano de La Habana podría recaer sobre una población que no cuenta con los medios para asumirlo.
¿Una Habana renovada o una ciudad de dos caras?
Las reformas podrían abrir caminos diferentes para el futuro urbano de la capital. Algunos propietarios podrían ampliar sus viviendas, determinados edificios podrían recuperarse mediante inversiones privadas y ciertos barrios podrían experimentar una renovación visible.
Sin embargo, también existe la posibilidad de que las intervenciones se concentren en propiedades capaces de generar rentabilidad, mientras los edificios habitados por familias sin recursos continúan deteriorándose hasta colapsar.
La principal incógnita sobre el futuro de esta ley no es qué permitirá, sino quién podrá aprovechar esas posibilidades, qué papel tendrá el Estado en la preservación del patrimonio urbanístico y en la protección de los propietarios que no pueden pagar la restauración de sus casas.
La Habana corre el riesgo de que su reconstrucción beneficie principalmente a quienes disponen de capital. La ciudad podría fragmentarse aún más, y tener contrastes cada vez más marcados entre sus barrios. En las zonas céntricas o de mayor atractivo comercial, algunas familias podrían verse presionadas a abandonar los hogares donde han vivido durante décadas.
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